基础设施公募REITs项目的合法合规性一直是交易所、证监会、中介机构等审核、关注的重点，本所律师通过检索巨潮资讯网，梳理出保障性公租房类REIT、能源类REIT、生态环保类REIT、高速公路类REIT等四种类型项目的常见问题及解决方案，供各方参考。

基础设施资产的不动产权属证书及/或国有建设使用权出让合同上均存在“非市场商品房”或“非商品房”“不得转让”“出租型人才住房（只租不售）”等的记载。……基础设施项目的保障性租赁住房认定书中载明，基础设施资产不得上市销售或变相销售。

（1）深圳市人民政府办公厅于2021年12月3日印发相应《市政府常务会议纪要》，载明：会议议定原则同意《关于提请协调解决市人才安居集田保障性租赁住房基础设施REITs试点项目有关问题的请示》，主要包括：同意将本次参与REITs试点的福田安居百泉阁、罗湖安居锦园、凤凰公馆、保利香槟苑等出租型人才房项目认定定为保障性租赁住房，请市发展改革委、市国资委、市规划和自然资源局、市住房建设局会同市人才安居集团完善上述项目开展REITs试点所需的土地使用、资产转让等相关手续，依法依规适用税收优惠政策，相关土地使用权补充协议由原产权主体与相关方面签订。

（2）深圳市规划和自然资源局系相关区管理局分别出具无异议函。

（3）深圳市住房和建设局出具《深圳市住房和建设局关于出具对市人才安居集团及其控股子公司以100%股权转让方式发行基础设施REITs意见的复函》，载明对保利香槟苑项目、凤凰公馆项目、安居百泉阁项目和安居锦园项目以100%股权转让方式发行基础设施REITs无异议。

基础设施项目的《厦门市国有建设用地使用权出让合同》中对合同项下涉及出让性质的建筑物及土地使用权的转让存在如下限制性约定：“本项目交出让性质的建筑物及土地使用权应整体自持，不得分割转让、不得分割抵押；转让、抵押必须经出让人、第三方和第四方同意。”

基础设施项目的《不动产权证书》对基础设施项目（含土地使用权、房屋所有权及/或项目公司股权）转让存在以下限制性约定或记载：“园博公寓《不动产权证书》存在以下限制性约定或记载：本宗地及地上建筑物若转让、出租、抵押，应根据编号35021120220512CX3《厦门市国有建设用地使用权出让合同》相关条款执行。珩琦公寓《不动产权证书》存在以下限制性约定或记载：本宗地及地上建筑物若转让、出租、抵押，应根据编号35021120220512CX4《厦门市国有建设用地使用权出让合同》相关条款执行。”

厦门市资规局向安居集团签发了《厦门市自然资源和规划局关于园博公寓项目和珩琦公寓项目中申请发行基础设施REITs的复函》（厦资源规划西[2022]198号)，对园博公寓和珩琦公寓以100％股权转让方式发行基础设施REITs无异议。

项目共三名原始权益人，其中，深圳市人才安居集团为深圳市属国有独资公司，其他两名原始权益人福田安居公司及罗湖安居公司为深圳市人才安居集团的控股子公司，亦均为全资国有企业，深圳市人才安居集团与福田安居公司、罗湖安居公司持有新设项目公司的100％股权，该等持有基础设施资产的项目公司股权转让属于企业国有资产交易性质。按照国资32号令规定，国有股权转让原则上应当通过产权市场公开进行，并依法履行其他国有资产交易程序。

深圳市国资委于2022年2月25日出具《深圳市国资委反馈意见》，支持深圳市人才安居集团申请基础设施REITs试点；将凤凰公馆、保利香槟苑、百泉阁、锦园等四个保障性住房项目以经审计账面净值划转至新设立项目公司以及将新设立项目公司股权转让至资产支持专项计划属于深圳市人才安居集团决策权限，请深圳市人才安居集团按照国资监管相关规定依法依规开展资产划转等事项。深圳市人才安居集团就以持有基础设施资产的项目公司的100%股权转让方式发行基础设施基金，以及该等项目公司股权转让豁免履行进场交易等国有资产交易程序事宜征得深圳市国资委的同意。

本项目原始权益人安居集团属于国有独资公司的全资子公司，持有项目公司100%股权。按照32号令规定，原则上应当通过产权市场公开进行交易，并依法履行其他国有资产交易程序。

厦门市国资委出具《厦门市人民政府国有资产监督管理委员会关于厦门安居集团有限公司申请发行基础设施REITs的批复》，厦门市国资委同意原始权益人将所持有的园博公司及珩琦公司100%股权转让至资产支持专项计划。

熙悦尚郡项目下，《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》等许可性文件中记载公共租赁住房只能用于租赁，不得销售。《北京市住房和城乡建设委员会等四部门关于进一步规范本市新供住宅项目配建公租房、保障性租赁住房工作的通知》规定，配建住房作为实物房源租赁使用，不得上市销售或变相销售。

《北京市住房和城乡建设委员会关于严禁公租房、保障性租赁住房变相销售行为的通知》规定，各单位持有或运营的公租房、保障性租赁住房应当用于租赁，并面向符合规定条件的家庭出租，不得上市销售或变相销售。公租房项目需由区政府报送市住房城乡建设委同意后方可组织实施。

（1）北京市规自委于2022年4月24日出具的《北京市规划和自然资源委员会关于北京保障房中心有限公司申报基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关意见的函》，北京市规自委确认对北京保障房中心将基础设施项目以100%股权转让方式发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）无异议。

（2）北京市住建委于2022年4月20日出具的《北京市住房和城乡建设委员会关于北京保障房中心有限公司申报基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关事项的批复》，北京市住建委经请示市政府，同意北京保障房中心选取文龙家园项目、熙悦尚郡项目申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点，对本项目所涉资产划转、办理项目不动产转移登记手续、股权转让和项目重组无异议。

深圳能源公开发行公司债券的发行文件中载明，如深圳能源因资产无偿划转、资产转让、债务减免、股权交易、股权托管等原因导致发行人净资产减少单次超过最近经审计净资产的百分之十或者两年内累计超过净资产（以首次减资行为发生时对应的最近经审计净资产为准）的百分之十，或者虽未达到上述指标，但对发行人的生产、经营影响重大的，深圳能源应召集债券持有人会议。

深圳能源出具《承诺函》，承诺上述转让行为对深圳能源净资产无实质变动影响，未触发深圳能源相关债券发行文件中持有人会议的召集情形。

深圳首创与项目实施机构深圳市水务局签署的《特许经营协议》第2.1.4条约定“在特许经营期内：…（4）未经政府批准，项目公司及其投资人无权转让项目建设权或受让权，建设期内和运营期前三个周年期间项目公司的股权不得转让。运营期第四周年后，在不影响污水处理厂正常持续运营的前提下，经政府方批准同意，投资者可部分或全部转让项目公司的股权。”

合肥首创与项目实施机构合肥市城建局签署的《特许权协议》第14.2.1条约定，“未经甲方事先书面同意，特许经营期内乙方的股权结构不得发生变化”、第14.2.2条约定“自特许经营期开始八年之内乙方股东不能直接或间接转让乙方的股份。特许经营期满八年后，经甲方事先书面同意，乙方股东可转让乙方股份。”

（1）项目实施机构深圳市水务局出具《关于福永等水质净化厂实施REITs项目有关事宜的函》。原则同意首创股份在确保相关水质净化厂实际控制权不发生转移的前提下将所持深圳首创股权开展本次发行交易结构下的股权转让。

（2）项目实施机构合肥市城建局于2020年10月29日出具《关于十五里河污水处理厂PPP项目实施REITs项目有关事宜的函》，原则同意首创股份在确保十五里河污水处理厂实际运营管理控制权不发生转移的前提下将所持合肥首创股权开展本次发行交易结构下的股权转让。

《垃圾处理服务协议》第16.2.1条及第16.2.2条，垃圾处理服务期内未经市城管委事先书面同意，项目公司的股权结构不得发生变化：垃圾处理服务期内，经市城管委书面同意，项目公司股东可以转让项目公司股权。据此，项目公司股权转让应事先经市城管委书面同意。

市城管委于2020年9月25日作出的“京管函[2020]194号”《北京市城市管理委员会关于首钢生物质能源项目股权转让情况说明的复函》，市城管委原则同意将首钢生物质100%股权转让至首钢集团100%控制的为基础设施REITs成立的特殊目的公司，并最终转让至公开募集基础设施证券投资基金及其下设基础设施资产支持证券等特殊目的载体。

广河高速项目尚未办理土地使用权证书，所涉土地由中华人民共和国国土资源部当地人民政府依据相关批复提供。

（1）2020年12月21日，广州市规划和自然资源局作出了《广州市规划和自然资源局关于商请出具广河高速土地使用说明意见的复函》，该复函载明，广州市规划和自然资源局对新设广河项目公司在特许经营期内合法使用广河高速划拨土地无异议。

（2）广州交投与市高公司于2020年10月出具了《承诺函》，广州交投与市高公司承诺：市高公司未取得单独的用地批准书、划拨决定书等用地文件不影响市高公司就广河高速(广州段〉项目享有的特许经营权及项目占用范围内土地的使用权，市高公司尚未就上述事宜收到相关行政处罚或监管措施。

为担保《固定资产借款合同（2020年版）》项下广河项目公司欠付中国工商银行股份有限公司广州庙前直街支行本金金额总计为人民币壹拾肆亿伍什捌佰零壹万元整（小写：1,458,010,000元）的借款债务，广河项目公司与工商银行庙前文行签署了《应收账款质押合同》，并约定由广河项目公司以不低于项目贷款占比的广河高速项目收费权对应的应收账款向工商银行庙前支行提供质押担保。经查询中国人民银行征信中心动产融资统一登记公示系统，前述质押已办理动产融资登记手续。

工商银行庙前支行、广河项目公司与广州交投已签署《补充协议》并约定：“贷款人同意并确认广河高速项目为发行公开募集基础设施领域不动产投资信托基金之目的所涉及的以下相关事项：……借款人在基础设施REITs发行后可以提前归还借款人欠付贷款人的部分或全部债务……为基础设施REITs发行之目的，在取得证监会同意基础设施REITs注册的文件后，贷款人应按照借款人通知借款人指定时间内（但不晚于基础设施REITs发行前）配合借款人办理完毕全部担保(包括但不限于质押担保等）注销手续、解除账户监管。

汉孝公司以其合法享有的汉孝高速公路100%的收费权质押给招商银行广州富力中心支行，且已通过中国人民银行征信中心办理完毕相应的质押登记手续。

汉孝公司承诺，汉孝公司已就提前还款与解除质押等相关事宜做出承诺：（1）由汉孝公司在基金发行前偿还《固定资产借款合同》《委托货款借款合同》项下的全部未偿贷款本息等应付款项。自该等货款本息等应付款项偿还完毕之时，《固定资产借款合同》、《委托货款借款合同》项下之权利义务终止，相应的《质押合同》项下的质押财产之上的权利负担与限制一并消灭；(2）在《固定资产借款合同》《委托贷款借款合同》项下的货款全额清偿完毕之日超一定期限内，不晚于基金发行前，汉孝公司积极办理完成全部的应收账款质押的注销登记手续。

《初始特许经营协议》第6.01（3）条约定：“在特许经营期内，项目公司股权结构的变更，包括股权融资、货权融资或公路经营权有偿转让或项目公司内部股权结构的调整等等，均应将融资方案（包括融资方式、资产评估结果、融资期等）报请政府批准。”

《初始特许经营协议》第5.03条约定：“未经招标人事先书面同意，项目公司不能转让本合同或本合同项下任何权利或义务，或其任何资产。

广州市交通运输局已作出《广州市交通局复函》，同意广河高速项目股权转让。

杭徽高速公路汪家埠至昌化段项目未办理施工许可证。

原始权益人向浙江省交通厅提交《杭徽高速公路汪家埠至昌化段项目施工许可申请书》，汪昌段工程的申请开工日期为2003年12月，计划竣工日期为2006年12月，计划工期为36个月。

浙江省交通厅于2006年9月1日就上述申请书达成如下审查意见：该项目属补报，以后须及时申报施工许可，杭州市交通局应督促建设单位（项目法人），严格履行基本建设程序。

项目公司确认，项目公司未取得壁山北、大路、铜梁东、铜梁北、少云、田家、潼南和潼西收费站8个收费相关建筑物的《不动产权证书》。

项目公司确认，G93沙坪坝收费站已履行相应审批、规划、施工、交工验收等手续，项目公司未因G93沙坪坝收费站未办理权属证书被提出异议或任何权利主张、受到任何处罚、被采取任何行政监管措施或被要求补办权属证书等；上述情形尚未影响项目公司正常使用G93沙坪坝收费站，未影响基础设施项目收费经营。

沪苏浙公司尚未就沪苏浙高速公路范围内房屋办理房屋所有权证或不动产权证书。

江苏省交通厅和江苏省自然资源厅分别确认沪苏浙高速公路的服务设施、管理设施等建筑物属于沪苏浙高速公路的附属配套设施，上述附属配套设施已由沪苏浙公司完成建设，沪苏浙公司依法享有上述附属配套设施的相关权益。

在国金中国铁建REIT相关资料中，芜湖至安庆（池州大渡口）高速公路工程建设项目2006年投资建设时未办理建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。

安徽省自然资源厅已出具《安徽省自然资源厅关于芜湖至安庆（池州大渡口）高速公路规划手续有关情况说明的函》，确认芜湖至安庆（池州大渡口）高速公路工程建设项目2006年投资建设时，因在沿线城市规划区及建制镇规划区外，无需办理建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。

项目公司需要使用沪苏浙高速公路经营性用地，而该等经营性用地系原始权益人未转让的非基础设施资产。

（1）江苏交控与项目公司已签署《关于平望服务区之土地租供协议》，约定由江苏交控将沪苏浙高速公路经营性用地出租给沪苏浙公司使用，初始租赁期届满日为至沪苏浙高速公路收费年限届满之日（即2033年1月11日）止。双方确认，如沪苏浙高速公路收费年限延长，则租赁期限自动延长相应年限。

（2）江苏交控出具《关于土地使用权相关事项的承诺函》，江苏交控承诺在办理沪苏浙高速公路平望服务区经营性用地的土地使用权证后，将上述经营性用地出租给沪苏浙公司独占、排他性使用，承诺在基础设施REIT存续期限内不转让沪苏浙高速公路平望服务区经营性用地的土地使用权，并承诺《土地租货协议》约定的租赁期限不短于沪苏浙高速公路的剩余收费年限。

汉孝公司已经就汉孝高速取得了规划选址文件、建设用地批复、建设用地规划许可等规划文件，对应的建设用地规划用途为汉孝高速建设用地，并已取得《国有土地使用权证》/《不动产权证》等权证，证载用途均为“公路用地”，使用权类型均为“划拨”。而黄陂国用（2009）第3303号土地使用权证的项下的20000平方米土地部分用于存放高速公路设施，部分曾用作种菜、鱼塘、家禽养殖，其产生的农产品供公司内能使用。该部分地属于批准的划拨用地范用内，对应的土地证所载明的土地用途为公路用地，但基于上述事实，该部分地可能涉及非交通设施用途，存在实际用途与规划用途不一致的风险。

（1）汉孝公司已就前述问题进行整改，该部分土地未继续用作种菜、鱼塘、家禽养殖，汉孝公司出具《关于依法依规使用土地的承诺函》，承诺今后将依法依规使用土地，不用于规划之外的用途。同时，汉孝公司的确认，截至尽调基准日，汉孝公司未因此受到任何处罚、被采取任何行政监管措施或被要求承担任何责任等。

（2）原始权益人越秀中国已出具《关于基础设施项目转让合法合规的承诺函》，在公募基金成立后，汉孝公司如果因前述土地实际用途与规划用途不一致问题而被相关单位处罚等情形给汉孝公司带来的损失、基金财产由越秀中国承担。

《特许经营协议》第十四条约定：“中交嘉通办理注册资本减少、股东变更、股权结构变更、中交嘉通股东对外转让其所持有的中交嘉通股权的工商变更登记手续，应取得咸宁市人民政府同意，并按国家法律、法规和规章的规定办理”。因此，转让行为应按照《特许经营协议》的约定，取得咸宁市人民政府同意后方可实施。

《特许经营协议》第十二条约定：“中交嘉通在收费期内转让项目收费权，应经成宁市人民政府和省有关部门同意，并经湖北省人民政府批准，按照《中华人民共和国公路法》、《收费公路管理条例》、《收费公路权益转让办法》、《湖北省高速公路管理条例》等法律、法规的规定办理。

《特许经营协议》第三十二条约定：“未经甲方同意且未经有关主管部门审批，乙方不得变更项目建设用地的土地用途，也不得将该土地转让、出租和抵押。”

（1）《湖北省人民政府办公厅签批文件》载明的处理意见为建议湖北省人民政府授权咸宁市人民政府决定同意该项目进行REITs试点。此外，《咸宁市政府签批意见》载明的处理意见为湖北省人民政府授权咸宁市人民政府决定同意该项目进行REITs试点。

（2）咸宁市人民政府已作出《咸宁市政府批复》，原则同意嘉通高速申报基础设施REITS试点：原则同意为发行基础设施REITs之目的转让项目公司的全部股权。