基础设施公募REITs 在国内的发展情况
点击蓝字 关注我们
受全球“新冠”疫情影响，国内经济存在衰退现象，传统的海外投资对中国经济的拉动作用不大，各地政府依靠城投负债开展基础设施建设的方式无法持续，此种情况项下，基础设施公募REITs成为国家盘活存量资产、拓宽社会资本投资渠道、促进形成投资良性循环的重要手段。
2004年1月，国务院发布《关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》，指出“要积极探索并开发资产证券化品种”。REITs作为资产证券化的一个种类，开始受到各界关注。2020年4月24日，中国证监会和国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，中国公募REITs正式启航；2021年6月21日，首批基础设施公募REITs试点项目在沪深证券交易所挂牌，中国公募REITs市场正式形成，截止2022年底，共有25个项目发行上市，涵盖产业园区、高速公路、仓储物流等重点领域。从2004年到2023年，基础设施公募REITs 已经发展近19年，树人律师将围绕基础设施公募REITs在国内的发展情况、发展过程中存在的问题等方面进行深入研究，供拟开展公募REITs项目的企业参考。
一、国内REITs的发展历程
近年来，公募基础设施REITs逐渐在资本市场中崭露头角”。2004年，公募REITs开始早期理论探索、2014年，国内开始“类REITs”的产品实践，2020年，公募REITs时代正式到来。国内REITs的发展历程如下：
二、我国基础设施公募REITs发展情况
（一）整体情况
根据上海证券交易所发布的公告，截至2022年12月底，我国共有25只基础设施公募REITs产品，大多数发行方为国企、央企。从已发行产品的底层资产来看，交通基础设施及园区基础设施占比居多。2022年7月，上海证券交易所发布《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第4号——保障性租赁住房（试行）》，将保障性租赁住房纳入范围，因此，使得部分保障性租赁住房REITs成功发行上市。
（二）具体领域
根据《中国证监会、国家发展改革委关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》《国家发展改革委办公厅关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》等文件规定，我国基础设施公募REITs的投向主要集中于仓储物流、园区基础设施等九大领域。具体如下：
三、国内基础设施公募REITs发展过程中的问题
美国作为最早推出不动产投资信托基金的国家，也是目前全球最大、最重要、最成熟的市场，市场规模占全球市场总规模的近2/3。美国的REITs首先立法于1960年美国《国内税收法》，同年，美国国会通过《房地产投资信托基金法案》，标志着REITs制度建立的开端。与美国等REITs市场成熟的国家相比，国内基础设施REITs在发展过程中将可能面临一些问题
（一）基础设施公募REITs受国内税收制度限制
在成熟的REITs市场中通常通过修改税法来保障REITs产品在税收方面的优惠。国内暂无针对REITs产品的税收相关法律文件。从其他国家的REITs市场发展情况来看，税收政策直接影响着REITs产品的收益水平，以及相较其他投资产品的吸引力，而中国在基础设施建设和房地产开发领域存在大量税费成本。公募REITs若想健康发展，离不开国内对应的税收制度安排。
（二）专业项目公司的运营管理水平整体不高
在REITs结构中底层资产的运营管理通常由专业项目公司进行运营，而中国市场仍处在初级阶段，专业项目公司、物业公司的运营水平相较发达国家仍有差距，底层资产的运营水平存在不确定性。专业项目公司的运营管理水平对项目收益具有重要影响，因此，提升项目公司的管理水平在REITs市场上就显得尤为重要。
（三）优质底层资产较为稀缺
REITs的一大重要功能是为产品发起人提供资金退出渠道。在中国市场中，现阶段优质资产仍是稀缺的。对于优质项目持有人而言，将持有项目上市发行REITs的动力并不充足。同时REITs的收益依赖长期运营收益，因此，筛选出优质底层资产也是至关重要的。
公募REITs产品推出以来，获得了产业界和资本界的广泛关注，市场各方高度认可其作为深化金融供给侧改革，促进经济双循环发展的重要作用。相较于国外部分国家，中国的基础设施公募REITs起步较晚，但对中国经济的带动作用却日益显著，未来在中国金融领域，基础设施公募REITs还将继续发挥重要作用。
作者介绍
宋明娟律师是青海树人律师事务所金融证券部律师，入职以来，负责参与、承办多家单位企业改制、股权激励、并购重组、不良资产等专项业务。其中包括青海省多家全民所有制企业改制项目、青海省第一家化工类企业股权激励项目、青海省首例医美类企业股权激励项目、青海省多家银行金融机构数十项不良资产业务、青海省某上市公司股权收购项目、青海省某政府投资平台主要推进的债务重组业务，在专项业务领域具有丰富的经验。
*声明：本文观点仅作为交流讨论目的，不可视为树人律师事务所正式法律意见或建议。如您有任何法律问题或需要法律服务，欢迎与本所联系。
树人律师事务所成立于2003年5月，系一家一体化运营管理的律师事务所。目前，树人所已经在西宁、北京、成都等地设有办公室，业务遍及20多个省份，还获得“全国优秀律师事务所”的荣誉。
扫码关注我们
想要了解更多
”基础设施公募REITs“知识
关注【树人律师】公号+视频号
