破产领域 |开发商破产，购房人能否“弃房断供”?

    近年来，随着房价不断上涨及国家调控政策，特别在新冠疫情的影响下，很多依靠高杠杆，以借钱为主开发项目的房地产开发商不可避免地出现债务危机。在市场经济环境中，开发商在日常经营中并不明显有异于其他企业，大家都要遵守基本市场规律和法则，所以许多小开发商自然会因为资金链断裂等原因陷入经营困境、发生债务支付困难，甚至走向破产。但开发商的破产案件却和大多数企业存有差异，其中最大的差异就是存在购房人这一特殊群体。
 

   
    在实践中，购房人为了实现“居者有其屋”的光辉梦想，掏空“六个钱包”，还不得不向银行贷款。但当开发商走向破产道路时，购房者们往往又是最受伤的群体，房屋不能按期交房，而开发商为了获取资金又以在建工程设定抵押，伴随出现的还有欠付建设单位的巨额工程款。在这种情况下，开发商无力继续建设房屋，亦无力支付应付款项，购房人的权益、垫资建设单位的权益、抵押权人的权益必然发生冲突。
 

    许多购房人在遇到开发商不能按期交房后，得知开发商陷入债务危机，甚至被法院受理重整或破产，往往会陷入进退维谷心憔悴的状态。“进”，对开发商何时能交房，缺乏预期；“退”，不知何时拿到钱。真有点折磨人。
 

   
    首先应当明确，直接弃房断供是不可取的。按揭贷款是当前一手房的普遍交易方式，银行信贷部门在其中扮演了重要角色。概括言之，按揭购房过程中有两个法律关系，一是开发商和购房人的房屋买卖合同法律关系；二是银行和购房人之间的借贷合同法律关系。这意味着，房企本身的经营行为，不论优劣，均不能成为影响购房人按揭贷款归还理由。
 

    从银行的角度看，个人住房贷款在本质上与其他设定抵押的贷款没有差异。而且按揭贷款是由购房人申请发起的，其理应对交易风险有充分的考虑，不能因为开发商病了引发风险，就“蛮横”断供。在按揭贷款合同中，一方是购房人，一方是银行而非开发商。从合同法的角度看，购房人没有理由拒绝向银行偿付月供。一旦不按时足额还贷，银行基于自身利益考虑一定会对购房人采取催收措施，必要时甚至可能通过诉讼等方式解决问题，更严重的是，购房人断供后一定会对个人征信带来不良记录。
 

    其实，任何一个购房者都可以意识到断供存在风险。而其之所以作出这种选择，在于憋屈的心理：自己已按购房合同规定按期支付月供，但开发商为什么不能交房？必须承认，按约定条件、按时按质交付房屋是开发商的义务，逾期交房则是明显的违约行为。从这个角度看，购房人完全有理由向开发商索取赔偿。
 

   
    应当明确，法律规定和司法实践都在一定程度上保障了购房人在作出“弃房”这一选择时的基本权利。购房人可以通过提起以开发商为被告，银行为第三人的诉讼来处理这一问题。一般来说，购房人与开发商签订的《商品房买卖合同》均是住建部发布的标准合同，其中对开发商逾期交房责任有明确约定。在开发商逾期一定时间后，购房人有权退房，开发商应当自购房人退房通知送达之日起一定日期内退还全部已付款，部分合同可能还约定了开发商应当按照购房人全部已付款的一定比例向买受人支付违约金。如开发商拒绝办理退房退款，可通过诉讼方式处理。
 

    一方面，因购房人与银行签订《个人购房借款及担保合同》的目的在于购房人通过向银行贷款来购买相应房屋，在购房人与开发商签订的《商品房买卖合同》解除后，《个人购房借款及担保合同》的目的不能实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定，在购房人与开发商签订的《商品房买卖合同》已经解除的情况下，购房人与银行签订的《个人购房借款及担保合同》可以解除。
 

    另一方面，由于开发商未能按照合同约定时间向购房人交付房屋，导致双方签订的购房合同被解除，开发商系合同违约方。在《商品房买卖合同》解除后，购房人通过支付首付款及向银行贷款的方式支付的全部购房款，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，开发商应当向购房人归还首付款，向银行返还购房贷款。购房人已经通过按约还款的方式向银行偿还了部分本息，开发商亦当归还并支付相应资金占用利息，并由开发商直接向银行承担购房人应当承担的责任，即向银行返还余下贷款本金及利息、罚息等。同时，依据《商品房买卖合同》，开发商亦需承担向购房人支付违约金的责任。
 

    从这一角度看，结局看似非常美好，购房人解除购房合同、停月供的目的已经实现。但是，因开发商已经陷入债务危机，其根本无力向购房人返还购房首付款，依据现行首付标准，首付款均在房屋总价款30%以上，这笔金额少则十数万元，多则数十上百万元。一旦开发商进入破产程序，购房人只能通过申报债权的方式索要款项。
 

    既然“弃房断供”并非最优解，那么购房人有没有其他方法维护自身权益呢？请待下回分解！