REITs基础资产合规之瑕疵情形及其处置

《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》第三条规定：“本规定所称基础资产，是指符合法律法规规定，权属明确，可以产生独立、可预测的现金流且可特定化的财产权利或者财产。基础资产可以是单项财产权利或者财产，也可以是多项财产权利或者财产构成的资产组合。前款规定的财产权利或者财产，其交易基础应当真实，交易对价应当公允，现金流应当持续、稳定。基础资产可以是企业应收款、租赁债权、信贷资产、信托受益权等财产权利，基础设施、商业物业等不动产财产或不动产收益权，以及中国证监会认可的其他财产或财产权利。

中国证券投资基金业协会发布的《资产证券化业务基础资产负面清单指引》第二条规定资产证券化业务基础资产实行负面清单管理。《资产证券化业务基础资产负面清单指引》规定的负面清单如下表：

综上，负面清单列明了不适宜采用资产证券化业务形式、或者不符合资产证券化业务监管要求的基础资产。即实行资产证券化的基础资产应当符合《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》等相关法规的规定，且不属于负面清单范畴。

《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务尽职调查工作指引》第二章第二节对基础资产的尽职调查分别做出以下规定：

第十三条：“对基础资产的尽职调查包括基础资产的法律权属、转让的合法性、基础资产的运营情况或现金流历史记录，同时应当对基础资产未来的现金流情况进行合理预测和分析。”

第十四条：“对基础资产合法性的尽职调查应当包括但不限于以下内容：基础资产形成和存续的真实性和合法性；基础资产权属、涉诉、权利限制和负担等情况；基础资产可特定化情况；基础资产的完整性等。”

第十五条：“对基础资产转让合法性的尽职调查应当包括但不限于以下内容：基础资产是否存在法定或约定禁止或者不得转让的情形；基础资产（包括附属权益）转让需履行的批准、登记、通知等程序及相关法律效果；基础资产转让的完整性等。”

另外，总结《深圳证券交易所基础设施类资产支持证券信息披露指南》以及《上海证券交易所基础设施类资产支持证券信息披露指南》可知：管理人聘请律师事务所对专项计划的有关法律事宜发表专业意见，并向合格投资者披露的法律意见书应当包括有关基础资产合规的内容有：（一）基础资产界定的具体范围和法律、法规依据；（二）基础资产、底层资产及相关资产，取得特许经营等经营许可或其他经营资质的合法性、有效性，以及该等经营许可或经营资质的期限涵盖专项计划期限的情况；涉及相关规定的审批、核准、备案、登记等相关程序的履行情况；涉及的经营活动及其基础合同的真实性、合法性、有效性及价格或收费标准是否符合相关规定的情况；涉及《资产证券化基础资产负面清单》的情况，以及涉及使用者付费、实行收支两条线管理、专款专用的取得地方财政部门或有权部门按照约定划付购买服务款项的承诺或法律文件的情况；（三）基础资产、附属权益（如有）转让以及底层资产、相关资产质押（如有）、抵押（如有）的合法性、有效性，包括但不限于转让登记情况、质押或抵押登记情况等。

因此，关于基础设施项目底层资产的合法合规性尽职调查包括：基础设施项目的范围、项目资产权属及权利限制、产权以及经营权利的转让限制、项目投资与建设的合法合规性、经营许可资质的审查、PPP基础设施项目的特殊核查等。

为保证基础资产的合法合规性，专业服务机构需要对基础资产进行调查，同时为配合公募REITs的顺利发行，原始权益人和项目公司需要就存在的问题实施相对应的具体解决办法。

总结首批发行的REITs产品基础资产存在的部分问题及其解决办法如下表：

根据以上图表可知，为保证基础资产符合发行条件，在资产出现有关权属、权利限制或其他需要证明的合规问题时，可选择获得管理部门的同意函、确认函、无异议函等文件保证资产合规性，也可与相关管理部门进行访谈确认口头答复，另外，在确认权属取得时也可采取律师论证的方式。

公募REITs底层资产合规过程中，除去基础资产所属类型以外，专业服务机构应当关注法律、行政法规以及其他规范性法律文件规定的项目所需的许可、证明、转让限制以及基础资产限定用途等特殊情形，审慎出具相关法律意见。同时，项目公司以及原始权益人应当配合专业服务机构，就基础资产合规过程中可能出现的出现的问题积极采取应对措施，保障公募REITs产品的顺利发行。

作者介绍

赵婧，西南政法大学法学学士，青海树人律师事务所助理律师。入职以来，多次为中国银行股份有限公司青海省分行、中国信达资产管理股份有限公司青海省分公司提供合同审查、法律咨询等常年法律服务。为青海省国有资产投资管理有限公司、中国华融资产管理股份有限公司提供股权融资服务，多次参与中国农业银行股份有限公司西宁各支行、中国华融资产管理股份有限公司青海省分公司不良资产尽调项目，在常年及专项业务领域具有丰富经验。

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