减损规则在房屋租赁合同中的适用
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规则描述：房屋租赁合同纠纷中，当承租人未经出租人同意即搬离租赁房屋，出租人应当积极收回房屋、减少损失扩大，否则，对出租人知道或应当知道承租人搬离后合理期限之后的租金或房屋占用费，应不予支持。
A房地产开发有限公司与孔某房屋租赁合同纠纷案
•审理法院：青海省西宁市中级人民法院
•案号：（2021）青01民终486号
•基本案情：A房地产公司与孔某于2019年7月4日签订了一份《A商贸中心临街商铺（外铺）租赁合同》，约定孔某承租A房地产公司临街外铺1-707号商铺一间，用途为经营药品，租赁期限为三年，自2018年1月20日至2021年1月19日，单价为每平方米300元，当年优惠后的年租金为482592元，半年一交租金，合同签订后，孔某足额缴纳了2019年1月20日至2019年7月20的房租241296元，对于2019年7月20日至2020年1月19的房租，孔某只缴纳了150000元，尚欠91296元未缴纳。2020年7月，孔某因经营不善，中止了经营活动，搬离了商铺。2020年1月19日至搬离前的房租分文未交。2020年的物业费也未缴纳。另查，孔某向A房地产公司缴纳押金100000元。
•A房地产公司的上诉请求（节选）：撤销原判，改判支持A房地产公司一审诉讼请求，即判令孔某支付A房地产公司商铺租赁费：486144元。
•本案争议焦点（节选）：孔某应否承担逾期支付租金的违约责任？
•法院认为（节选）：本案中孔某未在租赁期限届满前三个月内向A房地产公司提出继续承租的意思表示，说明孔某不再续租商铺，A房地产公司作为理应明知租赁合同于2021年1月19日到期后，双方的租赁关系即终止，A房地产公司依据合同约定有权收回房屋。A房地产公司在孔某已于2020年7月停止经营行为，孔某未按约定提出继续承租的情况下，未及时收回房屋，致使损失扩大的责任在于A房地产公司，因此自2021年1月20日至2021年3月29日共计69天的房屋租金100905.60元，理应由A房地产公司自行承担。
案件评析
一、何谓减损规则？
减损规则，即减轻损失规则，此规则源于英美普通法，现已被大多数国家立法及判例所承认。我国民法体系也对减损规则做出了明确的规定，《民法典》第五百九十一条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。减损规则是法律明确规定守约方的法定义务，目的在于维护公平、诚信原则，防止违约后损失无限扩大。
二、如何判断减损规则的适当措施标准？
承租人单方违约后，法律规定出租人需要采取适当措施防止损失扩大，但是我国立法并未对“适当措施”作出明确的规定，审判活动中也需要法官通过行使自由裁量权来判断。在实务中，判断出租人采取适当措施的合理性标准有：一是要在出租人行为时或应为行为时进行判断，而不应以事后的情况来衡量先前的行为是否合理；二是要看受损害方的主观方面是否为善意。如果出租人在行为时采取了一个理性的人都会采取的措施，不管客观结果上是否成功避免或者防止了损失的扩大，则出租人采取的措施就是适当的，对于防止损失扩大中出的费用，可以要求承租人赔偿。在签订房屋租赁合同时，当事人双方可以对“适当措施”进行明确约定，例：合同可以约定，承租人单方面违约后，对于其未从租赁房屋内搬离的物品，出租人有权进行清点记录在册后，对承租人的物品转移至其他地方，承租人应向出租人支付物品搬运费、保管费及其他费用，由此造成的损失由承租人自行承担等。因此，当承租人在合同期限未届满前就搬离的，出租人应当积极采取收回房屋等措施，否则，应当自行承担扩大等损失。
三、何为减损规则的学理基础？
通说认为，诚信原则是减损规则的基石，在诚信原则的要求下，房屋租赁合同的双方当事人应保持一定的平衡性，并保持个人利益与社会利益的一致性，其所表达的是一种公平正义的社会理念，是一种具体化的道德准则，同时又以利益平衡来体现公平正义。承租人单方违约，受损害方未尽到减轻损失义务，构成对诚信原则的违反。
二是基于经济效益基础。从一定程度上说，减损规则实际上能够促进社会资源及经济资源的整合和合理配置，保障经济活动能够公平公正地进行，有效预防因个人得失而对整个社会产生的影响。三是近因理论基础。近因理论主要来源于因果关系，而因果关系又可以详细划分为远因和近因。远因理论对违约行为与损失并不能被很好地界定，而近因理论则能够对违约行为的损失加以确定并进行预防。
四、减损的功能体现在哪几个方面？
首先，在社会主义市场经济的大背景下，减损规则发挥着重要的经济功能：即鼓励资源的有效配置，当承租人单方面违约后，要求出租人积极面对违约行为，鼓励出租人积极收回房屋另行出租，避免社会资源的浪费。因此，减损规则可以促使守约的出租人按有利于经济效益，增进社会整体效益的方式去行为。其次，减损规则有利于实现法的社会价值，即法律不仅仅在于防止和填补个人损失、纠正社会不公现象，而在于促进社会福利和整个社会的繁荣。最后，从房屋租赁合同双方当事人的角度出发，减损规则是对承租人和出租人之间的风险进行重新分配。当承租人违约后，出租人不管怎样都需要积极采取措施将降低违约损失，否则由出租人承担由此造成的扩大损失，因出租人为防止损失扩大支付了必要费用的，则由承租人来承担。
在房屋租赁合同中，减损规则作为一种承租人违约后积极推动出租人采取减损措施的制度是诚信原则的具体要求，同时也是为了节约社会资源，促进社会资源的合理配置。然而，减损规则也具有其弊端，减损规则的侧重点是鼓励未违约的出租人履行相关的义务，而忽视了对作为违约方的承租人采取积极的措施进行违约制止。因此，减损规则在房屋租赁合同中的适用，应当考虑到双方的利益关系，尽可能地找到一个使用平衡点。
