房地产合作开发合同中“出资方”和“出名方”谁能取得房屋所有权？

一、案件信息

案件名称：陕西崇立实业发展有限公司与中国信达资产管理股份有限公司陕西省分公司、西安佳佳房地产综合开发有限责任公司案外人执行异议之诉案

审理法院：最高人民法院

案号：（2016）最高法民终763号

二、案情简介

2006年7月19日，崇立公司与佳佳公司签订合同约定，双方联建某建设项目。佳佳公司提供建设项目用地、项目的规划审批手续和建筑设计方案及施工图纸，崇立公司以人民币出资，承担项目设计蓝图内所有的建安费用。双方共同投资至本项目总价的25%-30%时，佳佳公司应无条件的将该项目过户给崇立公司，由崇立公司独自建设、经营、销售，收益归崇立公司所有。该项目建设完成后投入使用。该项目国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等手续均在佳佳公司名下。

三、裁判观点

《物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。但合法建造取得物权，应当包括两个前提条件，一是必须有合法的建房手续，完成特定审批，取得合法土地权利，符合规划要求；二是房屋应当建成。根据查明事实，案涉房屋的国有土地使用权证、建筑用地规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证等记载的权利人均为佳佳公司。即在案涉房屋开发的立项、规划、建设过程中，佳佳公司是相关行政审批机关确定的建设方。本案中崇立公司与佳佳公司之间存在合作开发房地产合同关系，崇立公司有权另案向佳佳公司主张基于合作开发合同产生的相关权利。但崇立公司提交证据不足以证明其为相关审批手续载明的合法建造主体、投资事实、占有权利外观情况下，仅依据其与佳佳公司合作开发合同关系，不属于《物权法》第三十条规定的合法建造人。

一、案件信息

案件名称：赵培凯、利津县利华益恒信小额贷款股份有限公司案外人执行异议之诉案

审理法院：最高人民法院

案号：（2017）最高法民申2004号

二、案情简介

润泽公司作为甲方，赵培凯作为乙方，签订《联合开发协议》一份，约定双方联合实施住宅楼的开发、建设，润泽公司负责完善该房地产开发项目所用的资质、证件及相关资料，并办理相关所有的手续。办理建设用地手续的税、费及均由赵培凯直接支付。润泽公司参与本项目施工及经营，实施管理及监督，赵培凯具体负责工程施工及经营管理。同时约定，上述住宅楼的房屋所有权及置换楼盘占用范围内的国有土地使用权归赵培凯享有，对建成的房屋赵培凯享有完全的占有、使用、收益、处分的权利，润泽公司不得干涉。后润泽公司与赵培凯又签订《补充协议》一份，约定双方联合开发和惠B区住宅楼的利润分成为润泽公司占5%，赵培凯占95%，以最终实际结算纯利润为准。对于赵培凯承担的润泽公司在本工程施工经营过程中产生的费用，以本项目最终实际结算纯利润5%为限。

三、裁判观点

根据《中华人民共和国物权法》第十六条第一款第十七条以及第九条的规定，对于涉案房屋的归属及变动应根据不动产权属证书及登记情况确定。本案中，根据已查明事实，润泽公司是案涉房屋所在土地的《土地使用权证》上所载的土地使用权人，案涉房屋的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》也是由润泽公司取得，依据《中华人民共和国物权法》上述规定，案涉房屋的产权人应认定为润泽公司。赵培凯主张其对案涉房屋享有所有权，主张的依据为其与润泽公司之间签订的《联合开发协议》，该协议是其与润泽公司之间的内部关系，在没有对案涉土地或房屋进行变更登记或者经生效裁判文书确权之前，赵培凯享有的仅是对润泽公司的债权。在法律没有另行规定的情形下，该债权不足以对抗《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等权属证书的公示性。

一、案件信息

案件名称：邓坤、吴波、昭通市信和房地产开发有限责任公司镇雄分公司与云南昭通昭阳农村商业银行股份有限公司案外人执行异议之诉案

审理法院：最高人民法院

案号：（2019）最高法民申4714号

二、案情简介

信和镇雄分公司成立于2012年11月13日，为信和公司的分公司。2015年8月16日，信和公司与邓坤、吴波签订《房地产项目合作开发合同》，约定：“双方合作开发房地产项目，信和公司授权邓坤、吴波成立信和镇雄分公司，项目全部资金由邓坤、吴波实际出资，信和公司仅在邓坤、吴波实施房地产项目开发过程中提供服务，协助处理与该项目有关的事项。信和公司对该项目不进行投资，也无权参与经营管理，项目的实体财产权益归属于邓坤、吴波享有”。在开发房地产项目中，邓坤、吴波支付了土地出让金等费用，且对项目开发实施管理，并向信和公司支付项目合作费用705万元。

三、裁判观点

物权法第三十条所称的“合法建造”，系指权利人在其享有建设用地使用权的土地上、且在办理了相关审批手续的基础上的建造行为，故出资在他人享有建设用地使用权的土地上建房，并不符合物权法第三十条规定的基于合法建造的事实行为而取得物权的情形。本案中，案涉项目的建设用地使用权人是信和镇雄分公司，不动产权证书上登记的权利人和售房单位、建筑工程施工许可证上登记的建设单位、建设工程规划许可证上登记的建设单位、建设用地规划许可证上登记的用地单位均为信和镇雄分公司，商品房预售许可证明上登记的房地产开发企业为信和公司，因此，基于合法建造而取得案涉房屋所有权的主体应为信和镇雄分公司而非邓坤、吴波。

根据邓坤、吴波与信和公司之间签订的《合作开发合同》，可以认定邓坤、吴波与信和公司之间形成了一方出资、一方出名的隐名合作开发房地产合同关系，由于该种合作开发模式下，隐名一方的权益仅体现为合同约定的权利。《合作开发合同》中关于案涉项目的投资、经营、管理、收益等约定，仅在合同双方当事人之间发生法律效力，而该种约定因不具备物权法规定的物权取得的要件而不能产生物权取得的法律效果，故邓坤、吴波基于隐名合作开发房地产合同关系享有对信和公司相应的合同债权，其主张享有案涉项目房屋物权，不能成立。一方面，邓坤、吴波与信和公司签订《合作开发合同》系商事行为，其应当对自己投资建设，而将房地产权属登记在他人名下的合作开发方式的风险有充分认知，相应风险应当由其自担。另一方面，从权利义务对等的角度来看，信和镇雄分公司作为信和公司的分支机构，其没有独立的财产和人格，在其对外负债需承担民商事责任时，最终的责任主体仍然为信和公司，而不是邓坤、吴波；同理，当信和公司需对外承担责任时，其分支机构的财产亦应当作为信和公司的责任财产，而非邓坤、吴波的财产予以对待。

合法建造行为属于事实行为，事实行为不以意思表示为要素，即行为人是否表达了某种心理状态，法律不予考虑，只要有某种事实行为存在，法律便直接赋予其法律效果。事实行为自事实行为成就时发生效力，而不需要遵循一般的物权公示方法(不动产为登记，动产为交付)即生效。合法建造取得房屋所有权，有两个前提条件：

1、在享有使用权的土地上，符合规划要求，办理相关审批手续建造房屋；

2、房屋建成。

房地产合作开发合同通常是“一方出资、一方出名”合作建设。虽然房屋由“出资方”实际出资建设，但房屋建设由“出名方”取得土地使用权并办理相关审批手续；为使第三人知道物权变动情况，以免第三人遭受损害并保障交易安全，房屋建成后，所有权人应为“出名方”。“出资方”拟通过房地产合作开发合同取得房屋所有权，应在房地产合作开发合同中明确约定“出名方”取得房屋所有权后，无偿将房屋转让给“出资方”，并约定相应的违约责任。