公募REITs封闭期问题拓展之投资者类型分析
作为资产证券化相关的金融产品,公募REITs是通过发行基金份额的方式向公众募集资金，由专门的投资机构进行投资经营管理，并将投资收益按比例分配给投资者的一种信托基金。公募REITs使得投资者通过购买基金份额的方式受益与不动产投资相关的增值，以证券投资分红的方式参与不动产交易市场。我国首批发行的公募REITs共计9只，这些项目都展现出规范性高、运营良好、资质合规以及收益率客观的相应特征，同时，首批公募REITs基础资产的区位皆分布在经济发展较好的发达地区，具有形成稳定现金流的能力。
对中小投资者而言，公募REITs可以满足投资者资产管理多样化的需求，由此参与不动产项目，拓宽投资渠道。本文旨在分析有关公募REITs封闭期以及其他因素对投资可能带来的影响。
一、公募REITs的封闭期
《公开募集基础设施投资基金指引（试行）》第二条第四款规定：基础设施基金采取封闭式运作。《中华人民共和国证券投资基金法》第四十五条规定：“采用封闭式运作方式的基金（以下简称封闭式基金），是指基金份额总额在基金合同期限内固定不变，基金份额持有人不得申请赎回的基金。”目前公募REITs的封闭期一般为20年到99年，同时采取封闭式管理，即成立后不能申购赎回，但可以在二级市场上市交易。REITs与传统的封闭基金相比，REITs主要投资于实物资产，而非证券投资，同时公募REITs封闭期更久。
由图表可知：公募REITs的封闭期一般都在20年以上，中金普洛斯仓储REIT以及博时招商蛇口产业园REIT的封闭期均为50年，平安广交广河高速REIT的封闭期长达99年。因此，公募REITs基金的封闭时限较长。
二、封闭期制度对公募REITs的影响
公募REITs采取封闭式运营，期间不能申赎，投资者参与公募REITs交易可能面临流动性不足的风险。由于公募REITs基金在沪深交易所上市，因此投资者只能通过二级市场卖出来回收投资本金。投资者不能像开放式基金一样通过赎回的方式拿回投资本金，只能开立证券账户将公募REITs基金托管至场内才能实现退出，场外REITs投资者的退出较为不便。
三、有关公募REITs的投资优点
总结首批发行的9支公募REITs如下表：
公募REITs基础资产皆位于经济较为发达的地区，同时其投资方向明确，即高比例持有稳定现金流的不动产或不动产相关资产，且REITs条款都约定，不动产当年产生的租金都要分红，每年至少分红一次，且比例不低于90%。公募REITs基础资产所产生的稳定现金流进行高比例分配，投资者可获得相对稳定、持续的当期收益。
同时，REITs在公开市场交易，流动性强。从收益来源上看，基础设施REITs基金收益的主要来源是底层资产的现金流和增值收益，即股息分红和股价上涨所带来的收益。也就是说，REITs基金的收益兼具债券和股票的特征，但现金流更稳定。另外，由于基础设施REITs基金的底层资产与其他大类资产相关性较低，有利于帮助风险承受能力较低的投资者增厚收益，也有利于投资者进行资产配置，降低投资组合整体的风险。
综上可知，REITs投资存在两个明显的优势：
（一）公募REITs产品风险程度适中
由于公募REITs的底层资产具有很大的安全性与增值性，不存在刚性兑付，基础设施公募REITs风险水平低于A股股票，高于固定收益产品。
（二）公募REITs具有高分红率属性
一般来说，REITs收益率比该地区10年期国债利率会高3%-4%左右。尤其适合偏好固收的长线资金，可为投资者提供投资新渠道。
四、目前公募REITs基金的主要投资者分布
根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》的规定，基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方参与基础设施基金份额战略配售的比例合计不得低于本次基金份额发售数量的20%。扣除向战略投资者配售部分后，基础设施基金份额向网下投资者发售比例不得低于本次公开发售数量的70%。网下投资者为证券公司、基金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司、合格境外机构投资者、商业银行及其理财子公司、符合规定的私募基金管理人以及其他中国证监会认可的专业机构投资者。
首批公募REITs产品金融机构认购比例如下方图表：
由图表可知，银行资金以及信托、地方国资等其他投资人更为偏好公募REITs投资，出于稳健经营、控制风险以及保护国有资产的相关目的，此类多元化配置的中长期投资者，会选择现金流稳定、风险程度适中的金融产品。
五、其他有关公募REITs投资的风险提示
REITs的收益完全取决于背后不动产获取现金流的能力，不同REITs产品其收益分化也存在较大区别。虽然REITs底层资产的升值也能提升REITs价值，不过由于REITs封闭期漫长，而且底层资产也无法自由转让，底层资产的升值可能对REITs价值提升影响有限，股息率将成为决定其价格的主要因素。由于不动产行业与经济周期密切相关，因此REITs容易受到经济不确定性的影响。在经济下行、不动产行业波动或导致资产估值下跌，从而影响REITs的收益。当基础资产项目经营不如预期，以及相关政策支持不及预期、流动性不及预期等不利因素产生时，公募REITs基金在二级市场的交易价格有可能大幅偏离于基金净值，同时REITs基金净值每半年才公布一次。
公募REITs规定收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，基金年度可供分配金额主要是指在净利润基础上进行合理调整后的金额，在当年度基金存在可供分配金额的基础上，基金每年必须完成一次分配。但基金份额持有人大会有权变更基金可供分配金额相关计算调整项，且招募说明书披露的现金分派率均是预期值，不刚兑不保底，分配收益存在可能不达预期的风险。
汇总目前公募REITs基金投资需要注意的主要风险如下表：
六、适合REITs的投资者类型
基于公募REITs分红稳定、底层资产价值增值、抗通胀、与股债资产相关度较低等特性，业内人士认为REITs产品较为适合保险、银行、养老金等机构投资者，同时也将成为居民财产性收入的新选择。
在目前利率不高且股市波动的市场情况下，能参与国家基建发展红利且有高分红的投资是长期投资者比较理想的配置。但不适合希望短期有高回报的投资者。希望多元化配置的中长期投资者，想象空间有限但现金流稳定。公募REITs投资适合以往持有银行理财信托计划债基以及银行等高派息个股的中低风险偏好者。
作者介绍
赵婧，西南政法大学法学学士，青海树人律师事务所金融部助理律师。入职以来，多次为中国银行股份有限公司青海省分行、中国信达资产管理股份有限公司青海省分公司提供合同审查、法律咨询等常年法律服务。为青海省国有资产投资管理有限公司、中国华融资产管理股份有限公司提供股权融资服务，多次参与中国农业银行股份有限公司西宁各支行、中国华融资产管理股份有限公司青海省分公司不良资产尽调项目，在常年及专项业务领域具有丰富经验。
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