仓储物流REITs募集资金情况详解

2023-05-23 09:50:57 690

一、基础设施公募REITs募集资金的方式

基础设施公募REITs是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。基础设施公募REITs可以通过在证券交易所发行收益凭证的方式募集资金，从而盘活存量资产，提升基础设施资产估值，降低企业杠杆率，拓宽社会资本投资渠道。

基础设施公募REITs募集资金的方式主要有以下几种：

1、首次公开发行：基础设施公募REITs通过在证券交易所发行收益凭证，向社会投资者公开募集资金，形成基金财产，用于购买基础设施资产支持证券。

2、可扩募产品：基础设施公募REITs可以在满足一定条件的情况下，通过再次发行收益凭证，向社会投资者公开募集资金，用于购买新的基础设施项目或对原有项目进行改造、扩建等。

3、储架式产品：基础设施公募REITs可以在满足一定条件的情况下，通过预先披露一定数量的待发行收益凭证，按照市场情况分批向社会投资者公开发行，用于购买新的基础设施项目或对原有项目进行改造、扩建等。

4、债务融资：础设施公募REITs可以在满足一定条件的情况下，通过发行债券、借款或其他方式进行债务融资，用于补充流动性、偿还债务或购买新的基础设施项目等。

二、基础设施公募REITs募集资金的条件

基础设施公募REITs募集资金的条件如下：

1、基础设施项目的条件：基础设施项目应当具有权属清晰、现金流稳定、收益可预期、风险可控等特点，且符合国家产业政策和发展规划。

2、基础设施资产支持证券的条件：基础设施资产支持证券应当依据相关规定发行，且具有优先级和次级级别，优先级份额应当占比不低于80%，次级级别份额应当由基金管理人或其关联方持有。优先级和次级级别份额是指基础设施资产支持证券的不同层级，它们在偿付顺序、风险程度和收益水平上有所区别。一般来说，优先级份额的偿付顺序最高，风险程度最低，收益水平也最低；次级级别份额的偿付顺序最低，风险程度最高，收益水平也最高，当基础设施项目产生的现金流归集到资产支持专项计划后，首先用于支付优先级份额的本息，然后再支付次级级别份额的本息。如果现金流不足以支付所有的本息，那么次级级别份额就会承担损失，而优先级份额则会受到保护。优先级和次级级别份额的比例一般由发行人根据市场需求和评级要求来确定。

3、基金管理人的条件：基金管理人应当具有良好的信誉和专业能力，且在基金存续期间不得转让其持有的次级级别份额。

4、募集资金的用途：募集资金应当主要用于购买基础设施资产支持证券，或者用于对原有基础设施项目进行改造、扩建等，不得用于投资其他非基础设施项目或者进行非经营性支出。

5、其他条件：基础设施公募REITs还应当符合《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第1号——审核关注事项（试行）（2023年修订）》等相关规则的要求。

三、基础设施公募REITs募集资金的流程

基础设施公募REITs募集资金大致包含了如下流程：

（一）申请发行

基金管理人向证监会申请发行基础设施公募REITs，提交相关文件和材料，包括基金合同、招募说明书、基础设施资产支持证券的发行文件等。

（二）审核发行

证监会对申请发行的基础设施公募REITs进行审核，包括对基础设施项目、资产支持证券、基金管理人等的审核，以及对基金的评级、评估、法律意见等的审核。

（三）批准发行

证监会在审核通过后，批准基础设施公募REITs的发行，并向社会公告。同时，上交所也会对基础设施公募REITs进行上市审核，并在审核通过后，批准其在上交所上市交易。

（四）发售上市

基金管理人在批准发行后，按照招募说明书的规定，向社会投资者公开募集资金，发售基础设施公募REITs的份额。同时，基金管理人或其关联方也要认购一定比例的次级级别份额。在发售结束后，基金管理人将募集资金用于购买基础设施资产支持证券，并将基础设施公募REITs的份额登记在上交所，并开始上市交易。

四、已发行仓储物流项目募集资金情况

截至2022年12月31日，市场上成功发售的公募REITs已经增至24只，REITs的累计募集规模已经超过了783.6亿元。已上市公募REITs的底层项目涵盖六大行业类型。其中仓储物流REITs共发行3只。具体情况如下：

（一）普洛斯物流园区REITs项目募集资金情况

普洛斯物流园区REITs项目募集资金情况如下：

该项目于2021年6月21日在上交所上市交易，募集资金53.46亿元，用于购买位于京津冀、长三角、大湾区三大城市群的7处普洛斯仓储物流园的基础设施资产支持证券。该项目的基础设施资产总建筑面积达70.50万平方米，截至2020年12月31日，资产总体出租率约98.72%，估值合计约53.46亿元。

普洛斯物流园区REITs项目的收益分配情况如下：

1.收益分配原则为：每年度至少分配基金当年度实现的可供分配收益的90%。

2.收益分配方式为：每年度至少进行两次现金分红。

3.收益分配时间为：每年度第一次分红以6月30日为收益分配基准日，第二次分红以12月31日为收益分配基准日，具体分红时间以基金管理人公告为准。

4.收益分配对象为：在收益分配基准日登记在册的基础设施基金份额持有人。

根据基金进行现金分红的规则，每次派发红利时：每10份基础设施基金份额派发现金0.5元（含税），共计派发现金2.67亿元，占募集资金总额的5%。

（二）红土创新盐田港REITs项目资金募集情况

红土创新盐田港REITs项目是一项仓储物流基础设施投资项目，其募集资金的主要用途是收购深圳市盐港现代物流发展有限公司（以下简称“盐港现代物流”）及其持有的现代物流中心项目。该项目位于深圳市盐田区盐田综合保税区，占地面积约9.5万平方米，建筑面积约23.5万平方米，主要提供仓储租赁服务。

根据基金管理人发布的招募说明书，本次扩募的募集资金总额为人民币42.35亿元，其中用于收购盐港现代物流及其持有的现代物流中心项目的资金为人民币40.00亿元；用于支付扩募相关费用的资金为人民币2.35亿元。

红土创新盐田港REITs项目的收益情况如下：

该项目是一项仓储物流基础设施投资项目，其收入主要来源于房地产租金收入，属于权益型REITs。该项目于2021年6月7日成立，存续期限为36年，期间不开放赎回，持有人可将基金份额转托管至场内申请卖出。该项目于2021年4月6日和2023年4月25日分别进行了两次分红，每份派现金分别为0.0575元和0.1063元。该项目的单位净值和累计净值截至2022年12月31日分别为2.2978元和2.3553元。

（三）嘉实京东仓储物流封闭REITs项目资金募集情况

嘉实京东仓储物流封闭REITs项目资金募集情况如下：

该项目是一项仓储物流基础设施投资项目，其收入主要来源于房地产租金收入，属于权益型REITs。该项目于2023年1月11日在上海证券交易所上市，此次发行募集资金17.57亿元。该项目的底层资产包含重庆、武汉和廊坊的3处物流园区，合计建筑面积35.1万平方米，总估值15.65亿元。该项目的单位净值截至2023年1月11日为3.5140元。

由于该项目上市时间较短，项目的收益情况暂时无法准确评估。根据该项目的招募说明书，该项目2023年、2024年、2025年的每份基金份额分配金额分别为0.1063元、0.1099元和0.1136元，相当于年化收益率分别为3.03%、3.13%和3.23%。

五、总结

募集资金是REITs项目实施过程中的关键环节。仓储物流REITs项目属于权益型REITs，其收入主要来源于房地产租金收入。上述几只已发行的仓储物流底层资产稳定，高标准、高效率、高占有率的仓库保证了稳定的租金收入和现金流。募集资金与底层资产估值之间的比例较低，募集资金使用效率较高。