上交所公募REITs审核关注事项修订情况及解读
一、修订背景
2021年1月，上交所发布了《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第1号——审核关注事项（试行）》（以下简称《REITs审核关注事项指引》），旨在明确基础设施REITs的申请条件，并对业务参与机构、基础设施项目、评估与现金流、交易结构和运作管理安排等方面作出了具体规定。
首批基础设施REITs上市以来，上交所的REITs业务稳步发展，涵盖了收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、保障性租赁住房和新能源等多种资产类型。这些REITs项目在盘活存量资产和扩大有效投资方面发挥了重要作用。根据国务院办公厅《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》以及中国证监会的统一工作安排，上交所于2023年5月修订发布了新的《REITs审核关注事项指引》，本次修订中总结试点经验，细化完善了对产业园区、收费公路等实践较多的资产类型的审核和信息披露要点，并加强了项目质量的要求。同时，上交所针对市场公开化加大力度，加快推进成熟类型资产的审核透明度和发行上市进度，以推动基础设施REITs的规范化发展。
二、主要修订内容
本次修订的重点是明确目前发行量较多的产业园区和收费公路项目审核和信息披露要点，以提高项目质量的严格把关和信息透明度。修订内容主要包括以下几方面：
1.修订情况概览
2.业务参与机构
本次修订详细规定了业务参与机构、评估和现金流要求方面的内容。其中，主要加强了对原始权益人的约束，要求其在向基础设施基金转让项目公司股权时不得增加地方政府隐性债务，并确保回收资金符合国家产业政策。同时，规范了中介机构的选聘，要求管理人在聘请专业机构时遵循最少必需原则，并确保其具备合法从事相关金融业务的资质。此外，针对评估和现金流要求，要求管理人披露基础设施项目现金流预测结果与评估报告及可供分配金额测算报告差异比例超过5%的原因，并加强披露基础设施项目资本性支出安排及其合理性的要求。通过这些规定，旨在提高项目的质量管控，增强信息披露的透明度。
3.产品设计要求
本次修订同时规范了产品设计要求。首先是基金控制要求。明确要求基础设施基金取得基础设施项目的完全所有权或经营权利。其次是产品命名规范。要求基金名称和资产支持证券名称准确反映基金类别和投资特征，以避免误导投资者。再次是强化了风险防控要求。要求基金管理人设置二级市场异常波动风险防控安排，合理确定战略配售比例，确保首次发售上市后流通份额充足。对基金经理的要求也明确规定，若存在兼任情况，基金管理人必须充分论证基金经理的专业能力和兼任安排的合理性。最后是规范了费用收取水平。要求基金管理费和财务顾问费能够覆盖展业成本，相关机构不得以低于行业定价水平的方式招揽业务。
4.产业园项目要求
针对产业园区项目，本次修订明确了特殊要求。首先是明确产业园区项目合规性关注事项。包括土地性质、转让限制、入池配套设施、租赁合同备案以及重要现金流提供方的行业属性。其次，明确产业园区项目合规性关注事项，细化产业园区项目信息披露要求。包括历史运营数据、评估参数、租金减免情况、重要现金流提供方的租赁情况、投资协议限制以及税收优惠政策等。再次，明确产业园区项目会计计量方法。明确指出产业园区基础设施基金涉及的投资性房地产应按照成本法进行会计计量。通过这些规定，旨在确保产业园区项目的合规性，并提高信息披露的透明度。
5.收费公路项目
针对收费公路项目，本次修订明确了特殊要求。首先，明确收费公路合规性关注事项。包括资产范围、经营权依据和范围、转让限制以及收费标准等。再次，细化收费公路信息披露要求。包括历史运营数据、竞争性交通设施项目的影响、评估参数、收费减免情况、资产到期移交安排等。再次，强调风险评估和缓释措施要求。要求管理人评估收费公路项目在延续或提升道路通行能力方面的安排，并对经营权提前回收风险进行评估，并采取相应的应对措施。最后，关注项目隐性质量问题。要求管理人核查并确保原始权益人提供的安全风险相关资料真实、准确、完整。通过这些规定，旨在确保收费公路项目的合规性，并提高信息披露的透明度。
三、审核关注事项
根据新修订的《REITs审核关注事项指引》的目标与精神，现阶段上交所审核工作重点围绕合规性、重大性及建设性的“三原则”开展。
1、合规性
内容合规包括相关准入要求主要包括参与机构资质、基础设施项目情况、治理机制及交易结构安排等合规性条件机制以及程序合规，包括公开透明、高效可预期的注册上市审核程序和运行机制，及时公开在审项目的审核进程，明确审核时限要求，逐步形成电子化流程和网站披露，全程留痕、全程可回溯。
2、重大性
比照公开发行证券要求，审核重点围绕与投资者价值判断和投资决策密切相关的信息。引导基金管理人和中介机构结合基础设施项目的实际情况，客观地披露业务模式、治理机制、估值和现金流、风险揭示等重要内容。
3、建设性
在审核中更多的给予建设性支持，推动相关问题解决，为后续项目做好示范和引导。
四、项目审核关注要点
要求原始权益人拥有完全所有权或者经营权利，信用稳健，内部控制制度健全；要求运营管理机构具有持续经营能力；要求中介机构符合《基金指引》规定。
2、基础设施项目
要求基础设施项目权属清晰，不存在权利限制；对竣工验收的要求重点关注工程质量符合要求，按规定履行相关手续
3、评估与现金流
审核估值方法选择中有关重要参数的设置；关注基础设施项目运营过程中的历史现金流与预测情况的差异及原因；重点关注项目运营过程中的现金流集中度及其关联交易风险。
4、治理机制
关注项目运营中的权责划分，主要是持有人会议、基金管理人和原始权益人（运营管理机构）三者之间按照相关合同约定和法律规定的权利责任划分，做到清晰认定不同主体之间的权利和义务；关注关联交易及同业竞争与风险防范和信息披露工作；关注杠杆融资安排相关工作与决策主体及资金使用的实际情况与披露情况。
5、财务会计
对基金及原始权益人两方面的财务会计处理工作进行关注审核，确认合规性与清晰度；关注基础设施项目运营中产生的可供分配现金流测算及历史财务信息披露完整度和清晰度。
作者介绍
寇芯源律师是同济大学法学硕士，树人所西宁金融证券部律师。寇芯源律师致力于金融证券、债券业务等方面的研究。在证券公司从业期间，多次参与了公司债券发行与资产证券化业务。在律师从业期间，先后为甘肃银行股份有限公司、兰州银行股份有限公司、甘肃不良资产管理有限公司提供了不良资产尽调服务，诉讼清收服务。
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