REITs底层资产分析之仓储物流篇

近年来，受到经济发展、贸易增长、消费习惯变迁以及物流行业发展环境向好的推动，中国物流仓储市场持续高速发展。在此背景下，仓储物流项目是我国新时代基础设施建设的蓝海。我国的仓储物流园区建设围绕国家“一带一路”倡议和建设“通道+枢纽+网络”现代物流枢纽运行体系总体部署，通过对公铁联运、国际货运、海关监管、现代仓储、商品组装、城市配送、运输专线、货物集散、专业市场、数字云仓、智能堆场、仓储式销售、物流大数据、供应链金融、配套服务等社会物流资源功能的整合，形成了具有多功能、规模化和智能化的现代物流枢纽产业基地，是商贸服务型国家物流枢纽承载城市核心建设项目。本文将对仓储物流类REITs项目的底层资产作一个介绍。

截至2022年三季度，全国 74个城市高标仓存量共计9,621万平方米（未包含电商自建仓库，下同）。其中华东、华北和华南地区均是仓储物流行业较为发达的区域，截至2022年三季度，华东区域高标库面积约3,520万平方米，约占全国总存量的37%，华北区域高标库面积约2,850万平方米，占比约30%，华南区域高标库面积1,240万平方米，占比约13%。

租赁需求方面，2022年受宏观经济及产业的不利冲击，仓储物流市场发展在整体稳定的情况下有所放缓，市场租赁需求相对疲软。短期内，部分市场租户有所调整，行业整体的租户结构保持基本稳定，食品、电商、第三方物流是较为活跃的租户行业。围绕食品供应、应急物资、医药等冷链仓库需求凸显。

长期来看，中国消费市场提质扩容将保持向好态势，电商、第三方物流仍为物流租赁市场的主要租户，制造业作为经济“压舱石”，为仓储物流的刚性需求提供坚实支撑。根据最新《政府工作报告》，2022 年我国最终消费支出超过60万亿元，占GDP比重在50%以上，而一般发达国家这个比例为80%左右，与之相比中国扩大内需，拉动消费仍有空间，服务于消费市场的电商、第三方物流将继续作为仓储物流租赁需求的重要拉动力。根据国家统计局显示，2022年，制造业增加值达33.5万亿元，其中新能源汽车、太阳能电池、工业机器人等产品产量分别增长约 90.5%、46.8%、21.0%，制造业带来的租赁需求仍然稳固，新动能的蓬勃发展进一步刺激高标库的需求。此外，消费升级推动的生鲜电商、医药物流及冷链物流需求增长，从而带动物流高标仓储设施租赁市场的发展。

物流仓储REITs底层资产主要是指物流仓储地产，物流仓储地产是指专门为物流企业提供仓储、配送、加工等服务的地产。物流地产开发项目主要通过招商引资实现收益，其主要收益是在开发之后的物业管理过程中，引进先进的管理模式，为进驻企业提供包括设计研发、物流运输、生产制造、人才培训、信息技术等全方位的增值服务。包括可租赁仓库和自用仓库。对可租赁仓库而言，它是指企业将自己拥有的仓库出租给其他企业使用，以获取租金收入，其收入主要来源于物业出租产生的收入，包括租金收入及物业管理费。自用仓库是指企业自己拥有的仓库，主要用于存放自己的物资。

物流园区的盈利模式分为三种：第一为全部销售，即园区建成后整体或分割全部销售；第二为全部持有，自己运营物流业务或出租经营；第三为部分销售，部分持有。

中金普洛斯仓储物流REITs是中国首批基础设施公募REITs之一，也是上交所首支“仓储物流类”基础设施REIT。该基金的基础设施资产由位于京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大城市群核心物流枢纽地区的物流地产组成，主要收入来源于物流地产租金收入。其底层资产具有典型性及参考借鉴价值。

（一）整体情况

基金底层资产由7个仓储物流园组成，分布于京津冀、长三角、大湾区三大城市群，建筑面积合计约704,988平方米。截至2022 年12月31日，基金持有的基础设施项目公司累计收入合计为人民币349,008,730.82元，有效市场化租户合计为 53 个，平均出租率为 94.18%，较上年末下降4.60个百分点，合同租金及物业管理服务费（不含税）有效平均单价为 44.43元/平方米/月，较上年增幅3.52%。基础设施项目租户结构稳定，行业构成主要为运输业40.18%、商业与专业服务业 38.07%、软件与服务业4.84%。

地理位置上资产位于北京市、广东省广州市、佛山市以及江苏省苏州市、昆山市的核心集散地，交通便利，周围工业厂房、物流仓库群聚，产业聚集度高。

市场运营方面，所持资产的经营高度市场化，收入来源分散，主要租户包括京东、美团、德邦物流、上海医药、捷豹路虎等。截至2022 年12月31日，基金持有的基础设施项目公司累计收入合计为人民币349,008,730.82元，有效市场化租户合计为 53 个。详情如下：

（二）租约情况

租约期限分布方面，按合同租金及管理费金额占比计算，2021年至2023年到期租约占比分别为32.44%，29.46%，23.75%；租户行业分布方面，运输业占比44.83%，商业与专业服务业占比30.47%，软件与服务业占比 7.80%。

（三）资产分布及收入情况

截至2022年12月31日，基金持有的投资性房地产分布及收入情况如下：

（四）单项资产概况

普洛斯北京空港物流园位于北京顺义空港物流基地范围内，紧邻首都国际机场，毗邻北京天竺综合保税区。顺义空港物流基地是2002年经北京市政府批准设立的北京市唯一的航空-公路国际货运枢纽型物流基地，位于北京市高端产业功能区——临空经济区的核心区。顺义空港物流基地引进包括 TNT、日本邮船、日本住友等世界500强企业以及中外运、近铁、宅急送、嘉民、安博、宝供等国内外知名物流企业，产业氛围浓厚。

普洛斯北京空港物流园临顺于路，周边主干道包括机场高速1号线、2号线、机场高速北线、京承高速、京沈路等，周边高速公路较为密集，交通网络较成熟。北京顺义空港物流基地周边公共服务配套设施较为完善，邮局、电信、税务机关等皆在三公里辐射范围内。区域内教育配套有南法信中学、北京顺义区第二中学等；医疗配套有顺义区南法信镇卫生院、顺义区空港医院等。普洛斯北京空港物流园区域状况详见下表：

普洛斯通州光机电物流园属北京市东南部中关村科技园-光机电一体化产业基地范围内，紧邻通州新城核心区，与亦庄经济技术开发区一路之隔，地理位置优越。园区主要功能定位为高新技术产业研发和高端制造业，周边高科技企业和高端制造企业聚集，产业氛围浓厚。

普洛斯通州光机电物流园位于五、六环之间，东邻京沈高速路、西邻京津塘高速路，京津城际铁路穿基地而过。周边高速公路较为密集，交通网络较成熟。基地周边公共服务配套设施较为完善，三公里辐射范围内有多个成熟住宅小区及快捷酒店，如景联嘉园、润枫领尚、泰禾拾景园、7 天优品酒店、舒客优酒店、如家酒店等，可满足居住及商旅需求。邮局、电信、税务机关皆在五公里辐射范围内。区域内医疗配套有军海中医医院、次渠北里卫生服务站等。普洛斯通州光机电物流园区域状况详见下表：

普洛斯广州保税物流园位于广州经济技术开发西区的保税区范围内，位于广州保税区的主入口处，区位条件优越。广州保税区分为一期与二期，一期主要发展商业贸易、仓储、展示、商业性简单加工、码头及公共服务等行业；二期主要用于发展电子信息制造业等高科技产业。保税区内拥有先进的物流仓储，具有保税仓储、保税展示、保税物流和保税加工等多重功能，产业集聚度高，产业氛围较好。

普洛斯广州保税物流园北邻广深沿江高速，西邻广州绕城高速，周边高速公路较为密集，交通网络较成熟。保税物流园周边公共服务配套设施较为完善，区域内有海关、中国邮政、银行等。区域内医疗配套有广州开发区医院、穗东街夏园社区卫生服务站等。项目周边水系发达，自然环境及人文环境良好。普洛斯广州保税物流园区域状况详见下表：

普洛斯增城物流园位于增城经济技术开发区范围内，其大致范围北至南香山山脚、南至荔新公路、东至仙宁公路西面、西至东陵公司用地（与永和经济开发区相邻），处于广州“东进”轴线上。普洛斯增城物流园周边以工业园为主，主要项目有中豪高新科技园、沙埔银沙工业区、奥航仙村物流园等，工业集聚度高，产业氛围浓厚。

普洛斯增城物流园周边公共服务配套设施较完善，片区内银行有广州农商银行，临近仙村镇政府等公共配套；医疗配套有各级社区卫生服务站等；且周边水系发达，自然环境及人文环境良好。普洛斯增城物流园区域状况详见下表：

普洛斯顺德物流园位于顺德科技工业园区范围内，该区东临广州番禺，距广州市南沙港23.5公里。以太澳高速（广珠西线南延线）、广州番禺西部干线、顺番公路、南顺城际轨道为主要对外交通干线，与广东第三大内河港口顺德港仅一河之隔。周边以汽车制造业等产业为主，产业聚集度高，主要项目有丰田合成（佛山）汽车部品有限公司、佛山市东海理化汽车部件有限公司、广东富士电梯有限公司等，产业氛围浓厚。

普洛斯顺德物流园周边公共服务配套设施较完善，片区内有顺德农村商业银行联盛分理处、中国农业银行顺德工业园支行及多家银行24小时自助银行；工业园西接顺德新城区，邻近顺德区人民政府；医疗配套有各级社区卫生服务站等；且周边水系发达，自然环境及人文环境良好。普洛斯顺德物流园区域状况详见下表：

苏州望亭普洛斯物流园位于江苏省苏州市望亭国际物流园内，园区临苏州次干道望东路，道路交通便利。园区先后有盛丰物流、通联物流、普洛斯、点通物流、中顺国际、大田物流、海联物流、丰亿物流、越海全球物流、盐云实业、配套服务中心等项目进驻，产业集聚度高，产业氛围浓厚。

望亭国际物流园周边高速公路较为密集，交通网络较为成熟。周边公共服务配套设施较为完善，邮局、电信、税务机关、派出所等皆在三公里辐射范围内；区域内医疗配套有相城区中医医院、东桥社区卫生服务中心等。项目周边水系发达，自然环境及人文环境良好。苏州望亭普洛斯物流园区域状况详见下表：

普洛斯淀山湖物流园位于沿淀山湖镇东北角，紧邻北青公路，毗邻上海青浦区。园区周边工业氛围良好，高端电子信息、机械制造、工业加工类企业较为集中，包括华伟纳精密工具（昆山）有限公司、维亚通用机电（昆山）有限公司、华格电子（上海）有限公司等；仓储物流产业集聚度较为一般，周边物流园区有神州数码物流园、骏辉物流园等。

普洛斯淀山湖物流园北邻双河路和沪常高速，东临北青公路，连接淀山湖与昆山城区及上海青浦区，周边高速公路较为密集，交通网络较成熟。淀山湖物流园周边公共服务配套设施较为完善，区域内有中国邮政和淀山湖镇政府等。区域内医疗配套有淀山湖人民医院、社区卫生站等。项目临近淀山湖景区，自然环境及人文环境良好。普洛斯淀山湖物流园区域状况详见下表：

我国仓储物流行业整体仍处发展期，人均存量依然明显低于发达国家，未来居民消费能力的提高，城镇化的发展，以及电商行业、零售行业、第三方物流、制造业等相关行业的持续发展，将驱动仓储物流行业整体需求的增长。

从上文中可以看出，仓储物流REITs的底层资产均具有区域位置上靠近城区、产业聚集度高、交通网络以及基础设施完善、自然人文环境良好、公共服务设施状况完善、道路通达性好等共性特点。

总体来看，优质的仓储物流基础设施资产通过市场化的运营管理，可以获得稳定的现金流，运营风险可控，是REITs项目理想的投资标的。

作者介绍

赵泽仁律师是华东政法大学学士，树人所西宁金融证券部律师。赵泽仁律师致力于公司金融证券、债券业务等方面的研究。多次参与公司股权收购、政府专项债券发行等业务。先后为中国银行股份有限公司青海省分行、中国建设银行股份有限公司青海省分行、国家开发银行青海省分行等提供了常年法律服务。

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