产业园区REITs底层资产法律合规分析

2023-04-19 10:08:42 721

2020年4月，中国证监会、国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，正式开启了中国基础设施领域的公募REITs试点。

自1979年深圳蛇口工业区创立以来，国内产业园区已经历了40多年的发展历程。目前，根据《中国开发区审核公告目录（2018年版）》，国家级和省级开发区总数已达到2543家（其中国家级为552家，省级为1991家），国内产业园区已进入存量发展时期。随着国内基础设施公募REITs试点的快速推进，产业园REITs为产业园区的权益人提供了一个较好的投融资渠道，有助于真正实现产业园的全流程投融资管理和退出机制。这不仅增强了产业园区的经营活力，而且促进了关联产业的发展，同时也为地方区域经济的发展注入了新的活力，具有极其重要的意义。

一、产业园区REITs上市发行情况

截至2023年4月17日，全国目前在沪深交易所交易的基础设施类公募REITs共有27只，其中产业园区基础设施类公募REITs共有8只，发行规模合计为152.25亿元，是国内公募REITs市场的重要组成部分。

目前已发行产业园区公募REITs产品如下：

二、产业园区底层资产情况

目前已发行产业园区公募REITs基础资产情况如下：

三、产业园区底层资产的法律合规核查要点

（一）产业园区底层资产范围核查

根据2021年7月2日国家发展改革委办公厅发布的《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，国家发改委对产业园区公募REITs申报的关注要点如下：

通知中的申报要求规定，鼓励园区基础设施、位于自由贸易试验区、国家级新区、国家级与省级开发区、战略性新兴产业集群的研发平台、工业厂房、创业孵化器、产业加速器、产业发展服务平台等园区基础设施。其中，国家级与省级开发区以《中国开发区审核公告目录（2018年版）》发布名单为准，战略性新兴产业集群以国家发展改革委公布名单为准。酒店、商场、写字楼等商业地产项目不属于试点范围。

（二）产业园区底层资产权属及建设审批核查

根据基础设施项目对应的《不动产权证书》及由不动产登记中心出具的不动产信息查询结果，核查资产专项计划下的项目公司为基础设施资产的所有权人及相应的土地使用权人。

核查基础设施资产原产权人就基础设施资产所在地块有效签署了土地使用权出让合同，是否缴清出让合同书项下的地价款。确认基础设施资产均不存在抵押、查封等权利限制情况，项目公司在基础设施项目租赁合同项下应收取的租金不存在质押情形。

国家发展改革委《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》附件《试点项目申报要求》第五条第七项规定，依法依规取得固定资产投资管理相关手续，主要包括：

1.项目审批、核准或备案手续。

2.规划、用地、环评、施工许可手续。

3.竣工验收报告（或建设、勘察、设计、施工、监理“五方验收单”，或政府批复的项目转入商运文件）。

4.外商投资项目应取得国家利用外资有关手续。

5.依据相关法律法规应办理的其他必要手续。

项目投资管理手续的合法合规性，应以办理时的法律法规、规章制度、国家政策等为判定依据。项目无需办理上述手续的，应说明有关情况，并提供证明材料。项目投资管理手续缺失的，应依法依规补办相关手续，或以适当方式取得相关部门认可；如现行法律法规、规章制度、政策文件等明确无需办理的，应对有关情况作出详细说明，并提供项目所在地相关部门或机构出具的证明材料。

产业园区底层资产建设审批所需文件如下：

（三）产业园区底层资产转让和限制核查

根据国家发改委发布的《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，对于以划拨方式获得土地使用权的项目，必须取得土地所在地市（县）人民政府或自然资源行政主管部门的无异议函，以便以100%股权转让方式发行基础设施REITs。对于通过协议出让方式获得土地使用权的项目，必须获得原土地出让合同签署机构或依照现行规定承担相应职责的机构的转让无异议函。此外，如果相关规定或协议对项目公司名下的土地使用权、项目公司股权、特许经营权、经营收益权、建筑物及构筑物等的转让或相关资产处置存在任何限定条件或特殊规定的，也必须取得相关有权部门的转让无异议函。

为确保产业园区资产的转让顺利进行，需注意相关手续文件中可能存在的限制性要求，如立项审批、核准备案、土地使用权划拨等文件。此外，还需注意各类合同中可能存在的转让限制约定，如贷款合同、服务合同等。若资产转让存在限制性要求，必须遵守国家发改委的规定，并取得相关有权机构的同意和转让无异议函。

（四）产业园区底层资产运营管理核查

根据国家发改委公布的《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，底层资产需运营成熟稳定，项目运营时间原则上不低于3年。对已能够实现长期稳定收益的项目，可适当降低运营年限要求。项目现金流投资回报良好，近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正。项目收益持续稳定且来源合理分散，直接或穿透后来源于多个现金流提供方。因商业模式或者经营业态等原因，现金流提供方较少的，重要现金流提供方应当资质优良，财务情况稳健。预计未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4%。

（五）产业园区底层资产规模核查

根据国家发改委公布的《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，首次发行基础设施REITs的项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于10亿元。发起人具有较强扩募能力，以控股或相对控股方式持有、按有关规定可发行基础设施REITs的资产规模如产业园区建筑面积原则上不低于拟首次发行基础设施REITs资产规模的2倍。