一文详解：基础设施公募REITs对国家和企业的影响及意义
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REITs（Real Estate Investment Trusts）的中文译名是不动产投资信托基金，这一金融名词近几年以来密集出现在公众视野。简单来说，REITs是一种基金、金融工具，通过发行受益凭证，汇集投资者的资金，交给专业的投资机构进行不动产的投资、经营、管理，并及时将投资收益分配给投资者。
REITs产生于20世纪60年代的美国，其底层资产非常丰富，包括基础设施、住宅、工业、零售、数据中心、医疗、写字楼、仓储、单一经营、多元经营、木材和度假村等。与国外REITs不同的是，我国公募REITs首先在仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，污染治理、信息网络、产业园区等其他基础设施领域开展。
2020年4月，我国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，正式启动基础设施公募REITs试点工作，市场也将2020年称为我国公募REITs元年。2021年3月11日，《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》（以下简称《十四五规划》）正式发布。在阐述“十四五”时期“拓展投资空间”要求中，《十四五规划》明确提出“推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环”，标志着基础设施公募REITs已成为国家层面提升投资效率、促进投资合理增长的重要手段。党的十九大报告也指出“要深化金融体制改革，增强金融服务实体经济能力，提高直接融资比重，促进多层次资本市场健康发展”，基础设施公募REITs也是落实党的十九大精神的一项具体举措。
那么，为什么国家要推动基础设施公募REITs的发展，基础设施公募REITs对于我国经济究竟有怎样的意义？对企业有何好处？本文一一为您解析。
一、开展基础设施公募REITs对国家的影响及意义
据统计，自2008年金融危机以来，我国在基础设施领域完成投资额累计可达110多万亿，大量资金投入形成庞大的存量资产，亟需盘活存量以支持基础设施补短板等领域投资需求。公募REITs正是实现盘活存量资产的有利工具。如果保守按照2%-3%的资产证券化率计算，基础设施公募REITs潜在市场规模超2万亿元。即使仅将1%进行证券化，也可撑起一个万亿规模的基础设施REITs市场。
除了存量规模庞大之外，我国未来政策开始发力于新基建领域，当前，我国每年新增的基建投资规模超过15万亿元，经统计局测算，我国基础设施整体存量水平约相当于发达国家的30%，未来还有较大的增长空间。随着国家产业发展政策逐步向新基建方向倾斜，包括5G通信设施、城市轨交、数据中心、特高压、新能源车充电设施等领域的投资所需资金量也不断加大，急需通过REITs形成投融资良性循环。
总体上，我国的基础设施走向了存量与增量并重的时代。因此，基础设施公募REITs对我国经济有着重要的意义，符合我国现阶段经济发展需要，具体体现在：
（一）基础设施公募REITs是推进金融服务供给侧改革的重要抓手
公募REITs是区别于股票、债券等金融工具以外的新产品，作为一种高比例分红、高收益风险比的长期投资工具，是高质量、成熟的金融产品，能有效填补我国资产管理市场的产品空白，拓宽社会资本投资渠道，有助于丰富居民资本市场投资工具，满足养老金、社保资金、居民理财资金的投资需求。
（二）基础设施公募REITs为我国基础设施投资提供可持续的金融战略
地方政府存在基础设施补短板的强烈诉求，但在当前防风险、稳杠杆、强监管的背景下，土地财政和负债融资为主的传统基建融资渠道受到明显制约，基础设施REITs为存量项目提供退出渠道，能够吸引广泛的民间资本在内的各类社会资本，通过PPP的方式参与基建投资。基础设施REITs上市，有利于吸引更专业的市场机构来主导项目的投资和运营，提高投资建设的运营效率，同时为新型的基础设施建设提供资本金，打造良性的投资闭环。
（三）基础设施公募REITs为推动中央重大战略的实施提供金融新思路
纵览全球REITs的发展历程，绝大多数经济体选择在经济危机、经济衰退或经济发展动力不足的情况下推出REITs产品。我国通过以基础设施公募REITs为试点，将REITs产品作为促进经济平稳运行的“稳定器”，同时通过国家政策引导等方式为“新基建”等重点方向、重点行业引入增量长期权益资金，让REITs产品成为我国经济转型的“助推器”。同时，借助REITs可以摆脱我国区域经济发展靠各类杠杆融资来支撑的高投资率这样的传统逻辑，利于建立市场化的投融资机制。
（四）基础设施公募REITs有利于广泛吸引各类资本参与基础设施项目
很多金融资金其实对基础设施项目是很感兴趣的，但是由于基础设施项目规模大、流动性差、周期很差的特点，不太匹配很多金融资金的要求，而基础设施REITs采用公募方式公开发行，属于标准化产品，且流动性高、收益稳定、安全性强，有利于吸引包括保险、社保以及理财等各类资金参与。
而且新建基础设施项目前期往往需要履行很多程序和手续，例如土地、规划、环保、消防、安全等等，通过投资基础设施REITs参与基础设施存量项目，不需要承担项目前期工作，降低了民营企业等社会资本的投资难度。
（五）基础设施公募REITs是推动基础设施高质量发展的助推器
从外在压力看，基础设施REITs公开上市后，信息更加公开透明，有利于倒逼基础设施企业建立精细化、市场化和长期化的经营管理机制，提高综合效率。
从内在动力看，基础设施REITs公开上市后，既能由原始权益人运营，也能聘请更加专业的运营机构。REITs基金作为市场化投资人，为满足盈利最大化，有动力通过各种方式推动项目创新商业模式、提升运营效率，提高项目收益和资产价值。
（六）基础设施公募REITs有利于提高股权融资比重，降低我国的宏观杠杆率
据有关机构测算，我国资本市场中，股权类直接融资还不到4%。基础设施REITs作为重要的直接融资工具，同时又是权益型融资工具，有利于有效缓解直接融资，特别是股权融资占比低的问题。
同时，地方政府通过发行基础设施公募REITs，回收基础设施项目或资产的沉淀资金，偿还部分政府债务，有助于缓解政府债务风险；企业通过基础设施REITs加快回收项目投资资金，也有助于降低资产负债率。
二、开展基础设施公募REITs对企业的影响及意义
（一）基础设施公募REITs可以帮助企业盘活存量资产，提升资金使用效率
一方面，大量存量资产沉淀了大量资金，资金在“沉睡”；另一方面，新建项目缺乏资金，急需一种好的模式来盘活存量资产、投入新的项目建设，为经济发展提供支撑。而运用基础设施公募REITs可以帮助企业盘活存量资产，收回的资金可以用于新的基础设施项目建设，形成良性的投资循环，大幅提高基础设施领域的资金使用效率，让资金少“沉睡”。
（二）基础设施公募REITs属权益融资，能降低企业资产负债率
对企业来说，基础设施的投资规模大、投资周期长，企业自有资金往往难以满足基础设施投资全部资金需求，所以大量企业只能通过银行贷款、信托贷款等高杠杆、重资产的形式筹集资金，导致企业资产负债率很高，再投资能力弱，很难再投资到新的基础设施领域。以高速公路行业为例，高速公路企业本身资产负债率较高，据统计，目前行业内51家企业2019年末的资产负债率水平，最高达到87%，平均负债率64%。
而基础设施公募REITs属权益融资，帮助企业获取资金的同时，还能通过募集资金对存量债务进行置换的方式，极大降低基础设施项目及企业的整体资产负债率。
以已在上交所挂牌上市的华夏中国交建高速REIT（基金代码508018）为例，该基金向战略投资者、网下投资者及公众投资者募资86.82亿元（权益融资性质），同时新增募集配套贷款13亿元（设立REIT后新增银行贷款），总计99.82亿元。REIT基金通过投资于目标基础设施资产支持证券从而穿透取得评估价值为99.82亿元的基础设施项目公司100%股权，以获取基础设施项目运管过程中稳定的现金流。在此过程中，项目公司将以募集资金及13亿元外部银行贷款偿还设立REIT之前所借的总额66亿元的《银团贷款合同》项下的全部债务，从而偿还基础设施项目现有的全部对外借款。
设立华夏中国交建高速REIT之后，基础设施项目公司的整体资产负债率将大幅降低。在设立REIT之前，截至2021年6月，项目公司中交嘉通的总资产为84.61亿元，总负债为71.45亿元，资产负债率为84.4%；设立REIT之后项目公司总资产等于其评估价值99.82亿元，外部借款13亿元，净资产等于其拟募集资金86.82亿元，现有的资产负债率为13.0%，设立REIT后项目公司的资产负债率大幅降低。主要原因在于REIT本质上是通过向该基金的投资者募集权益型资金购买项目公司股权并偿还项目公司负债。
（三）基础设施公募REITs利于推动企业创新经营模式，提高核心竞争力
有了基础设施公募REITs，不动产企业可以选择更加灵活的经营模式，比如可以选择快速销售的模式，也可以选择持续经营获得收入的模式，或者两者并重的模式。引进REITs以后，待项目运营成熟，企业可以实现资金的回笼，同时还可以持有部分的REITs份额享受分红和物业升值的收益。通过REITs的方式，保有资产控制权的同时，实现轻重资产的分离，也就是重资产通过REITs持有，而企业则以管理人或扶商的身份参与资产的管理和运营，充分挖掘物业资产、不动产资产、基础设施的运营价值，促使房地产行业由重资产到轻资产的转变。
此外，基础设施公募REITs有助于企业精细化经营管理不动产资产。REITs的宗旨是持续提高分红，在这样的驱动下，企业就有足够的动力做到精细化经营，提升资产管理能力和核心竞争力，使投资者获得较好收益的同时，也推动基础设施建设的高质量发展。
三、 结语
总之，基础设施公募REITs的推出对国家、对企业来说均具有重大意义，能够有效盘活优质存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环，拓宽社会投资渠道，降低实体经济杠杆，帮助企业降低资产负债率，创新经营模式，提高核心竞争力，对我国基建领域的未来发展具有深远意义。
作者介绍
刘玲玲律师是青海树人律师事务所金融证券部律师，华东政法大学学士。刘玲玲律师主攻金融证券、并购重组等方面的法律业务。2020年加入树人所以来，先后为中国银行股份有限公司青海省分行、国家开发银行青海省分行、中国建设银行股份有限公司青海省分行、青海格尔木农村商业银行股份有限公司等金融机构提供合同审查、法律咨询、争议解决、商业谈判、法律培训等常年法律服务，在银行法律业务方面具有丰富的工作经验。多次参与青海省大型国有企业并购重组、债权收购、信托资产处置等项目，多次承办青海省政府专项债券发行业务。
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