青海树人律师事务所关于《不动产登记法（征求意见稿）》的建议
树人研究
2022年10月30日，自然资源部发布《不动产登记法（征求意见稿）》，面向社会公开征求意见。树人律师事务所积极参与，经讨论研究形成如下建议并提交。
第五十七条
【土地承包经营权的变更登记】
已经登记的土地承包经营权有下列情形之一的，发包方持发生变更事实的材料，可以申请土地承包经营权变更登记：
（一）权利人的姓名等事项发生变化的；
（二）承包土地的坐落、名称、面积发生变化的；
（三）承包期限依法变更的；
（四）承包土地用途改变的；
（五）法律、行政法规规定的其他情形。
【建议】
将申请主体由“发包方”变更为“当事人”或“一方当事人”
【理由】
由于土地承包经营权变更事项的不同，因此会对发包人及承包人产生不同的影响，将申请人不限制于“发包人”一方，更便于希望申请变更登记的当事人完成变更登记，也更利于土地承包经营权的变更登记制度在实践中落实。
第五十九条
【土地承包经营权的注销登记】
已经登记的土地承包经营权有下列情形之一的，发包方应当持相关材料申请注销登记：
（一）承包经营的土地灭失的；
（二）承包经营的土地被依法转为建设用地的；
（三）承包经营权人放弃承包经营权的；
（四）法律、行政法规规定的其他情形。
【建议】
将申请主体由“发包方”变更为“当事人”或“一方当事人”。
【理由】
将申请主体不限制于“发包人”一方，更便于希望申请注销登记的当事人完成注销登记，也更利于土地承包经营权的注销登记制度在实践中落实。
第七十五条
【一般抵押权的变更登记】
有下列情形之一的，当事人应当持抵押权变更材料，申请抵押权变更登记：
（一）抵押人、抵押权人的姓名或者名称变更的；
（二）被担保的主债权数额变更的；
（三）担保范围变更的；
（四）债务履行期限变更的；
（五）是否存在禁止或者限制转让抵押财产的约定发生变化的；
（六）抵押财产发生转移导致抵押人发生变化的。
涉及第三人担保的，不动产登记簿还应当记载债务人的姓名或者名称变更的情形。
因被担保主债权的数额、担保范围、债务履行期限发生变更申请抵押权变更登记时，如果该抵押权的变更将对其他抵押权人产生不利影响的，还应当提交其他抵押权人书面同意的材料。
【建议1】
将本条第一句修改为“有下列情形之一的，当事人应当持抵押权变更材料，共同申请抵押权变更登记”。
【理由】
本法第74条规定对于一般抵押权的首次登记，需要当事人共同申请登记，而对于一般抵押权的变更登记，只规定当事人可以持相关材料申请，未强调“共同”申请，而变更登记会同时对抵押权人、抵押人、债权人、债务人的权利义务产生影响，故应当在进行变更登记时要求当事人共同办理，确保当事人达成了一致变更的意思表示。
【建议2】
在本条中增加“当事人协议变更抵押内容但未申请抵押权变更登记的，抵押人、抵押权人的姓名或者名称、担保的范围、债务人履行债务的期限等内容以登记为准。”并明确变更登记的操作步骤，如直接登记变更事项。
【理由】
实践中存在申请变更登记受阻碍的情形，不动产登记机关要求先注销原登记再依据变更后的内容重新登记，这样的变更方式会导致不动产在注销登记后，重新登记前被查封或被其他权利人抢先登记的情形，增加变更登记的操作步骤及不予变更登记的后果能够督促不动产登记机关严格、规范登记，督促权利人积极行使权力。
第七十九条
【最高额抵押权的首次登记】
设立最高额抵押权的，当事人应当持最高额抵押合同与一定期间内将要连续发生的债权的合同，申请最高额抵押权首次登记。
当事人申请最高额抵押权首次登记时，同意将最高额抵押权设立前已经存在的债权转入最高额抵押担保的债权范围的，还应当提交已存在债权的合同以及当事人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的书面材料。
【建议】
建议明确最高额抵押权首次登记的登记内容，如：抵押人、抵押权人的姓名；担保的范围；最高债权额；债权确定的期间等。
【理由】
本条未明确最高额抵押权首次登记的登记内容，会造成实践的混乱，应当予以明确。
第八十五条
【更正登记处理的情形一】
不动产权利人、利害关系人申请更正登记，不动产登记机构认为不动产登记簿记载确有错误的，应当及时予以更正，但是已经办理不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。
不动产登记簿记载无误的，不动产登记机构不予更正并书面通知申请人。
不动产登记机构在办理更正登记中需要更正不动产权属证书内容的，应当书面通知权利人换发，并将换发不动产权属证书的事项记载于不动产登记簿。
【建议】
建议将本条“不动产登记机构在办理更正登记中需要更正不动产权属证书内容的，应当书面通知权利人换发，并将换发不动产权属证书的事项记载于不动产登记簿。”单独列为一个条款，列于第87条之后。
【理由】
无论是依申请进行更正登记的两种处理情形，还是依职权进行更正登记情形，都需要换发证书并将更正事项登记于不动产登记簿。将该内容列在85条第三款，隐含第86、87条更正登记的情形不需要换发证书并记载于不动产登记簿的意思。
第九十一条
【异议登记的注销】
异议登记失效的，申请人或者不动产登记簿上记载的权利人可以申请注销登记。
【建议】
将本条修改为“异议登记失效的，申请人或者不动产登记簿上记载的权利人可以申请注销异议登记。”
【理由】
该条款的表述存在歧义，应特指可申请注销异议登记，而非注销对权利的登记。
第九十八条
【预告登记的消灭】
预告登记未到期，有下列情形之一的，当事人可以申请注销预告登记：
（一）债权消灭的；
（二）预告登记的权利人放弃债权的；
（三）预告登记的权利人放弃预告登记的；
（四）法律、行政法规规定的其他情形。
前款债权消灭的情形是指处分不动产物权的协议无效、被撤销、被解除等情形。
【建议】
第二款建议修改为：“前款债权消灭的情形是指处分不动产物权的协议无效、 被撤销、确定不发生效力、被解除等情形。”
【理由】
依据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”之规定，民事法律行为无效、被撤销以及确定不发生效力后,均意味着民事法律行为的目的不能实现,应当恢复到民事法律行为成立或实施之前的状态。因此，在九十八条第二款规定债权消灭情形时，加入不动产物权的协议确定不发生效力，更符合《民法典》的规定。
第一百一十一条
【一般民事主体查询】
任何组织或者个人提交合法有效的身份证明，可以按照不动产的坐落、不动产权属证书号或者不动产单元号查询该不动产登记簿中记载的下列信息：
（一）不动产的自然状况；
（二）不动产是否共有；
（三）不动产是否存在居住权登记、地役权登记、抵押权登记、租赁权登记、预告登记或者异议登记；
（四）不动产是否存在查封登记；
（五）法律、行政法规限制处分的其他情形。
律师可以根据人民法院签发的律师调查令指定的调查内容，查询、复制不动产登记资料。
【建议】
修改第二款为：“律师可以根据人民法院签发的律师调查令或律师执业证书及律师事务所出具的律师调查函指定的调查内容，查询、复制不动产登记资料。”
【理由】
根据《民事诉讼法》第六十四条：“代理诉讼的律师和其他诉讼代理人有权调查收集证据”及《律师法》第三十五条：“受委托的律师根据案情的需要，可以申请人民检察院、人民法院收集、调取证据或者申请人民法院通知证人出庭作证。律师自行调查取证的，凭律师执业证书和律师事务所证明，可以向有关单位或者个人调查与承办法律事务有关的情况”之规定，本条第二款存在限制律师自主调查权的情形。
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