房屋租赁合同中，房屋占有使用费如何确定

房屋租赁合同关系中，房屋占有使用费是指房屋租赁合同被认定无效、履行期限届满、解除或者其他特定情形下，因承租人或房屋实际占有人继续占有、使用房屋而应当向出租人支付的相应费用，房屋占有使用费的发生一般是承租方逾期搬离房屋而产生的。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”本文将着重讨论房屋租赁合同中房屋占有使用费如何确定的问题。

一、房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因上述法律规定对房屋租赁合同无效后房屋占有使用费如何确定作了明确的规定，因此租赁合同无效后，法院以原租赁合同约定的租金标准为参照尺度，并结合案件的具体情况行使自由裁量权，实务中对此争议不大。

根据最高人民法院审理的（2018）最高法民申5672号民事裁定，虽然双方签订的《厂房租赁合同》被认定无效，但案涉厂房一直由平高集团占有并使用，二审法院认定平高集团按照《厂房租赁合同》约定的租金标准支付占有使用费，于法有据。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

二、房屋租赁合同当事人未约定合同履行期限届满或解除后房屋占有使用费的标准或计算方式，实务中对房屋占有使用费的确定，有不同的观点

（一）按照原租赁合同约定的租金标准确定

根据青海省西宁市中级人民法院（2017）青01民终400号民事判决，承租人赵生花按约承租房屋，因赵生花与朝阳商城在未能达成续租协议的情况下，应当在明确约定的租赁期间届满后将租赁物返还朝阳商城，朝阳商城要求解除双方签订的租赁合同的理由成立，二审应予支持。故对朝阳商城要求赵生花返还租赁房屋的请求依法应予支持。赵生花逾期未将租赁房屋返还朝阳商城，依法应当参照占用期间双方的租赁合同约定的租赁费向朝阳商城支付占有使用费23104元。据此，实务中存在人民法院根据原租赁合同约定的租金标准确定房屋占有使用费。

（二）按照同地段同类房屋租金标准确定

《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发〔2009〕40号）要求：“在调整尺度的价值取向把握上，人民法院仍应遵循侧重于保护守约方的原则。”当承租人蓄意违约，不及时腾退租赁房屋时，参照原租赁合同约定的租金标准来确定占有使用费，其遵循的逻辑是认为原租赁合同约定的租金标准与出租人的损失相当，因为违约方的违约行为，若按照原租赁合同约定的租金支付房屋占用使用费，实则是纵容了违约方的违约行为，即便其承担了违约责任，但也无法弥补因此造成守约方的利益损失。同时参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第三款：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”之规定。实务中，存在部分人民法院按照同地段同类房屋租金标准确定房屋占有使用费的情形。

根据江苏省高级人民法院（2017）苏民申1179号民事裁定，本案一审过程中，房屋租赁合同期限已届满，大唐公司应按约交还涉案租赁房屋。大唐公司未能如约交还涉案房屋，构成违约，应依法承担房屋占有使用费。鉴于大唐公司拒绝配合有关评估机构对涉案房屋的占有使用费标准进行评估，一、二审法院依据无锡市住房保障和房产管理局2015年第二季度相关报告公布的江苏省无锡市北塘板块住宅租赁费用加权平均值以及同地段酒店租赁价格标准，酌定涉案租赁房屋逾期占有使用费按0.8元/㎡每日标准计算，并无不当。

根据青海省中级人民法院（2020）青01民终2128号民事判决，因英汇宾馆在限定的期限内未交付房屋，此后仍占有使用案涉房屋，故应支付此期间的房屋使用费。但是在诉讼中，双方对此期间的房屋使用费按什么标准计算未能达成一致，依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第二款规定“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行，……”房屋租赁属于市场经营行为，应按市场价格确定占有使用费的标准，双方对房屋占有使用期间的市场价格无法达成一致，鉴于泽库县人民政府申请，一审法院委托鉴定机构对双方争议的使用费标准进行鉴定并无不当，鉴定机构依据占有使用期间的同一地区、同一房屋类型的市场租金标准作为参考，鉴定意见确定的房屋使用费标准符合同类房屋的市场价格的客观实际。

三、笔者建议

（一）为了减少争议，避免诉累，当事人可在房屋租赁合同中约定更高标准的房屋占有使用费；

（二）当事人对房屋占有使用费存在争议的情况下，可通过鉴定程序对同地段同类房屋租金标准进行确定，按照市场价格确定占有使用费的标准。