建工诉讼 | 篇六：购房人办理预告登记后，能否对抗承包人的优先受偿权？
2020-12-16 09:04:55
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将于2021年1月1日生效的《民法典》第807条规定，发包人未支付工程价款的，承包人就建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。建设工程价款优先受偿权优先于发包人之普通债权人的债权，也优先于建设工程上设定的抵押权等。
但是，也有相关法律规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，那么大部分款项指的是多少？付了全款能对抗承包人的工程价款优先受偿权吗？
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”那么该条规定的大部分款项又如何界定呢
A公司开发建设的“幸福金融”项目，发包给B公司进行承包建设，建设完成后，A公司按相关法律规定办理了《商品房预售许可证》，C公司相中“幸福金融”的办公环境及所处地段，准备购买“幸福金融”甲号楼用作办公大楼，但是承包人B公司建设完成后，A公司未按期向B公司支付相应工程价款，同时C公司和A公司已签订了《商品房买卖合同》，办理了预告登记。那么C公司购买的房屋能够对抗B公司的建设工程优先受偿权吗？
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”那么该条规定的大部分款项又如何界定呢？
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
可见，已支付大部分款项指的是《商品房买卖合同》约定的房屋总价款的50%以上。
问题二：支付了房屋总价50%以上就能对抗建设工程价款优先受偿权吗？
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
根据以上所有规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他普通债权。若A公司经承包人催告后，仍逾期不支付工程价款的，承包人可以申请人民法院将该工程依法拍卖，并就该工程拍卖的价款优先受偿。
虽然，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定消费者支付全部或大部分价款后该商品房就能对抗建设工程优先受偿权，但结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十九条规定，除了要支付50%以上的购房款，还需要满足
③已办理或非因买受人自身原因未办理过户登记等条件，才可以对抗承包人的优先受偿权的权利。
综上，可见，C公司购买的商品房还是存在一定的法律风险的。最高人民法院执行工作办公室关于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复中明确：《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。C公司购买该房屋为商业办公需要非居住需要，因此不完全适用于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。
为降低购买商品房的法律风险，充分保留对抗承包人的工程价款优先受偿权的权利，建议在购买商品房时，优先满足下列条件：
1.签订合法有效的书面买卖合同，并及时办理商品房预售登记；
2. 在建设工程竣工验收后，及时督促出卖人办理房屋交付手续，并及早开展装修等实际占有使用的行为；
3. 及时办理过户，避免出现因自身原因未办理过户登记的情况；
4. 在购房协议特殊条款中明确约定上述办公楼若存在被查封等权利瑕疵情形时，出卖人须履行的义务及应承担的责任。
