建工诉讼 | 篇四：承包人行使建设工程价款优先权有哪些限制？

一、自发包人应当给付建设工程价款之日起算超出六个月，承包人不得行使优先权。

法定优先权具有形成权的特征,以承包人的单方意思表示而产生特定的法律效果，故法律及司法解释为其行使设定了特定的时间要求，以促使承包人积极行使权利，确保社会关系的稳定。承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。因此，承包人必须在该权利行使期限内积极行使权利，逾期未行使权利，则其权利将消灭。

参考案例：五鸿公司、志通公司普通破产债权确认纠纷案（【2020】最高法民申4627号）；天华公司、考普莱公司建设工程价款优先受偿权纠纷案（【2020】最高法民申2401号）

二、建设工程在性质上不宜折价、拍卖的，承包人不得行使优先权。

当承包人行使优先权时，可以与发包人协议将工程折价，建设工程价款以折价价款优先受偿，也可以申请法院依法将工程拍卖，就拍卖所得价款优先受偿。但是，不宜折价、拍卖的除外。不宜折价、拍卖的工程，一般包括违章建筑、工程质量不合格且难以修复的建筑、国防设施以及学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施等。

参考案例：中国银行江门分行、广东中人集团等执行分配方案异议之诉（【2016】最高法民申1281号）

三、消费者购买的用于居住的房屋，并已支付大部分购房款的，承包人不得行使优先权。

为了保护个人消费者的居住权，法律规定消费者以居住为目的购买商品房，并支付了全部或大部分款项后，相应权利应优先保护，承包人的优先受偿权不可对抗消费者的房屋所有权。此时，如果允许承包人行使优先权，等于发包人将自己的债务转嫁给广大消费者，违背了保护消费者居住权的立法目的。

参考案例：恒冠公司、黄少婷申请执行人执行异议之诉（【2018】最高法民申1968号）；江苏华建公司、江苏华建惠州分公司再审审查与审判监督（【2018】最高法民申5072号）

四、未与发包人订立建设工程施工合同的实际施工人，不得行使优先权。

优先受偿权作为一种物权性权利，根据《中华人民共和国物权法》第五条“物权的种类及内容，由法律规定”之物权法定原则，享有建设工程价款优先受偿权的主体必须由法律明确规定。而《中华人民共和国合同法》第二百八十六条明确限定建设工程价款优先受偿权的主体是建设工程的承包人，而非实际施工人。因此，如果工程的实际施工人未与发包人订立建设工程施工合同，则无法享有优先权。

参考案例：陈金国、兴业银行建设工程施工合同纠纷再审审查与审判监督（【2019】最高法民申2852号）；马建忠、新疆鑫达伟业公司建设工程施工合同纠纷再审审查与审判监督（【2019】最高法民申2755号）

五、装修装饰工程的发包人不是该建筑物所有权人的，承包人不得行使优先权。

依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》相关规定，装饰装修工程的承包人，有权就装饰装修工程价款行使优先权，即就该装饰装修工程折价或者拍卖价款优先受偿。但是，装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有人的，承包人无权主张优先权。

参考案例：北京万兴公司、北京中城公司建设工程施工合同纠纷案（【2019】最高法民终1800号）；宁夏东宇公司、南通金典公司装饰装修合同纠纷案（【2019】最高法民终1861号）

六、就发包人逾期支付建设工程价款产生的利息、违约金、损害赔偿，承包人不得行使优先权。

设置建设工程价款优先受偿权是考虑到承包人的劳动已经物化到建筑物之中，当发包人不能按照约定支付工程款时，赋予承包人对工程优先受偿的权利。优先受偿权的范围包括全部工程价款，主要指工资报酬、材料款等实际支出的费用。欠付工程款利息、违约金、损失、依合同可获得的利润等，未物化为工程，不属于承包人为建设工程实际支出的费用，不属于工程价款的组成部分。对于利息、违约金、损害赔偿等不属于优先受偿权范围的债权，承包人可以通过一般的民事权利予以主张。

参考案例：宁夏瑞富公司、华宸建设公司建设工程施工合同纠纷案（【2019】最高法民终1572号）

七、发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先权的，承包人不得行使优先权。

实践中，承包人为获得工程项目或工程得以顺利实施，承包人不得不接受发包人所提出的严苛条件，在与发包人签订的建设工程施工合同中约定承包人放弃优先受偿权或另行承诺放弃优先受偿权。工程价款优先受偿权作为一项民事权利，承包人进行处分，即约定放弃或限制优先权，在此情况下，承包人不得行使优先权。

但是，因承包人约定放弃或限制优先权损害建筑工人利益的，发包人不得根据与承包人的约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权。

参考案例：中国华融福建分公司、苏州凤凰建筑安装公司合同纠纷案（【2019】最高法民终1951号）；广东旺朋公司、江门中骏公司第三人撤销之诉二审民事判决书（【2019】最高法民终588号）

建设工程价款优先权对保护承包人利益具有十分重要的作用，承包人只有全面了解优先权行使限制，合理合法的行使优先权，才能更好的维护自身的合法权益。