商品房烂尾，买受人超过合同约定的解除期限主张解除合同，法院是否一律不予支持？

近年来，房地产市场的持续低迷导致多地出现开发商无法按合同约定的期限交付房屋的问题，也因此引起了大量纠纷。而作为买受人，最关心的问题是能不能退房退款，也就是能否解除与开发商签订的商品房买卖合同，本文将通过两个案例来对此问题具体说明。

一、买受人主张解除商品房买卖合同，应当在解除权期限内行使，否则将因解除权消灭而不被法院支持

解除权是法律赋予当事人维护自己合法权利的手段，但该权利的行使并非不受任何限制。解除权的行使意味着当事人双方之间的合同关系将不复存在，如果任由当事人不加限制的行使，将使合同关系处于不确定状态，不利于交易市场的稳定。因此，解除权作为形成权，应当在一定期限内行使。
 

《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）第五百六十四条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”根据《民法典》的该条规定，解除权人未在法律规定或合同约定的解除权期限内行使解除权，或者没有法律规定或合同约定解除权期限的情况下，未在知道或应当知道解除事由之日起一年内行使解除权，则解除权消灭。即超过解除权行使期限主张解除合同，将不被法院支持。并且，解除权期限为除斥期间，不因任何事由发生中止、中断。
 

对于商品房买卖合同而言，一般情况下均有关于逾期交房后买受人在多长时间内行使解除权的约定。如买受人欲解除合同，需在该约定期限内主张，否则，将丧失解除权。但一方面买受人并非专业的法律人，对于合同约定的相关期限不敏感，另一方面，即使开发商存在逾期交房的情况，买受人也会有一定的容忍度，愿意给予开发商一段时间迟延交房。但这往往就会导致买受人想要解除合同时，已经超过了解除权行使期限，从而无法再主张解除合同的情况发生。
 

比如，青海省海东市中级人民法院审理的张某与某房地产公司商品房买卖合同纠纷一案（[2023]青02民终120号），该案中，张某与某房地产公司签订的商品房买卖合同约定：“出卖人应当在2021年9月30日前向买受人交付该商品房，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当在出卖人逾期交房90天后起15日内以书面形式提出，否则视为买受人放弃该项权利”。也就是说，张某与某房地产开发公司在合同中约定，逾期交房解除权的行使期限是 2022年1月14日之前，但张某是在2022年6月6日向某房地产公司提交了退房申请。所以，在该案的判决书中法院认定：“双方对合同解除权行使期限进行了约定，该期限在性质上属于除斥期间，解除权于预定存续期间届满当然消灭。张某于2022年6月6日提交了退房申请，但并未提交证据证明其在合同约定的解除期限内行使解除权，按照合同约定及法律规定，该解除权现已消灭，故张某关于解除合同的诉讼请求不予支持。”虽然，张某亦提出合同关于解除权期限的约定属于格式条款，应属无效条款。但法院认为，合同中对于该条款已经进行了加粗画线的方式进行了特别提示，某房地产公司已采取合理方式提请对方注意，故对张某关于格式条款无效的主张法院也未予支持。
 

二、对于商品房烂尾，开发商事实上无法交付房屋的情况，即使买受人超过解除权行使期限主张解除合同，也不应一律不予支持

虽然解除权应当在解除权期限内行使，但对于开放商逾期交付房屋的时间已经严重超过了合理期间，比如超过合同约定的交房期限五年甚至更长时间，或者商品房已经烂尾，开发商事实上在短期内无法交付交付房屋的情况，如仍以买受人超过解除权行使期限，解除权已经消灭为由不予支持买受人解除合同的主张，明显对买受人不公平。
 

对此，辽宁省大连市中级人民法院（以下简称“辽宁中院”）审理的(2021)辽02民终9529号案中，辽宁中院认为：“关于案涉《商品房买卖合同》补充协议第九条第二项的约定，系对上诉人交付房屋期限及逾期交房违约责任的补充规定，该条款仅仅给予买受人七天行使解除权的时间，极大程度上限制了被上诉人行使合同解除权及请求违约赔偿的民事权利，系上诉人单方制作的格式条款，应当认定为无效条款，上诉人以该条款为由主张被上诉人丧失单方合同解除权，于法无据，本院不予支持。本案被上诉人系全额支付案涉房屋的价款,因上诉人逾期交房五年之久，致使被上诉人期待通过订立合同而达到的占有使用房屋、办理产权、进行房地产投资获益等缔约目的长期不能得到实现,上诉人的违约行为已达到合同目的不能实现的程度,故被上诉人主张解除案涉商品房买卖合同，有事实和法律依据，应予支持。因被上诉人以不能实现合同目的为由行使解除权，应从其认知上诉人持续违约导致合同目的不能实现的状态判断，故上诉人关于解除权除斥期间的理由，本院不予采纳。”
 

在该案中，虽然辽宁中院首先以否定了案涉双方商品房买卖合同中解除权期限约定条款的效力，但其对于开发商长期无法交付房屋，解除权行使期限应从买受人认知开发商持续违约导致合同目的不能实现的状态判断的裁判观点，仍具有借鉴意义。
 

那么，对于开发商长期无法交房，或商品房烂尾，而商品房买卖合同约定的解除权期限较为合理，但买受人超过解除权行使期限的情况，买受人还能否主张解除合同呢？
 

笔者认为，虽然买受人超过了合同约定解除权行使期限，但开发商长期无法交付房屋已经超过了买受人的合理预期。此时，买受人可根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”之规定，向开发商发出催告，如开放商在催告后的期限内仍无法履行交付房屋的义务，则对于买受人来说，已经形成了新的解除事由，解除权行使期限自催告后三个月的合理期限届满之日起开始计算，买受人可在新的解除权行使期限内主张解除合同。

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