物业服务不到位，业主可以拒交或少交物业费吗？
引言
在笔者参与办理的一起物业服务合同纠纷中，我们的委托人系某小区业主，因其未缴纳物业费被物业公司诉至人民法院。但我们的委托人称：小区公共设施坏的坏、乱的乱，在物业群里反映好多次，物业都不作为，这种情况下我为什么要交物业费？乍一听，这位客户所言有几分道理。那么，其提出的理由是否能够作为拒交物业费的有效抗辩理由？由此衍生的一个共性法律问题为：在物业服务不到位甚至缺位时，小区业主是否可以拒交或少交物业费呢？
一、物业服务合同概述
近年来，随着城镇化的快速发展，物业服务几乎已成为每个城镇居民生活的必需品。然而，由于各个小区物业服务水平参差不齐，加之公民权利意识的提高，物业公司与业主之间的矛盾和纠纷与日俱增。对于此，《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）在《合同编》通过专章共14条对物业服务合同予以规制。
《民法典》第九百三十七条规定：“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。”在实践中，常见的物业服务合同有三类：一是业主自身与物业服务人依法签订的《物业服务合同》；二是业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的《物业服务合同》；三是建设单位依法与物业服务人订立的《前期物业服务合同》。本文需强调一点，在建设单位（开发商）与物业服务人订立《前期物业服务合同》的过程中，业主实际上未参与，但该服务合同依然对业主发生法律效力，这属于突破合同相对性的特殊规定。
二、原则：业主不能以物业服务存在瑕疵为由拒交物业费
在（2020）豫民申3192号民事裁定中，法院认为：“天某物业公司已对冯某居住的小区实施了物业管理服务，并履行了相应的义务，冯某理应交纳物业管理服务费，拖欠不交已构成违约。冯某提供大量的照片和视频资料等证据证明天某物业公司在物业管理服务过程中存在瑕疵，对小区业主提出的问题，物业公司应当主动及时加以整改，承担养护、维修公共设施、设备的责任，对小区内私占公摊面积违章建筑，应及时制止，不听劝阻的，及时向有关执法部门报告，配合执法部门依法强制处理。天某物业公司应与业主一道共创文明、美丽、安全、和谐的小区。冯某作为业主，不能因物业公司个别地方做的不足，以拒交物业管理服务费的方式对抗物业服务瑕疵的行为，影响整个小区正常的物业管理，对天某物业公司要求冯某给付物业管理服务费5124元的诉讼请求，予以支持。对天某物业公司要求冯某承担滞纳金的诉讼请求，天某物业公司在提供物业服务时确实存在一定的瑕疵，为缓解双方的矛盾，促进天某物业公司重视物业服务质量，且双方合同中约定违约金过高，遂将违约金酌定为500元。
在上述案例中，人民法院所传达出的裁判观点说明：在物业服务存在质量瑕疵时，业主不能拒交物业服务费，但违约金可以酌情予以减免。笔者在查阅其他类似案例后，认为在司法实践中，法官对于业主以物业服务不到位为由拒交物业费的抗辩理由会十分谨慎地进行审查，若物业服务质量仅存在一般瑕疵，对于业主提出的不交或少交物业费的请求，一般不予支持。
三、例外：物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》【法释（2009）8号】第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”
根据上文规定，业主基于正当理由，可以拒绝交纳物业费。那么，何为“正当理由”？2017年9月版《最高人民法院司法观点集成(新编版)·民事卷I》 中指出，业主拒绝交纳物业费的正当理由应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。
“正当理由”，在给予裁判者充分自由裁量余地的同时，也加剧了其认定难度，不利于维护业主与物业的稳定。或许正是因为此原因，在最新颁布的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》【法释（2021）17号】中删除了前述司法解释第6条之规定。从立法的变化，不难看出立法者对于业主可拒交物业费的情形持更为谨慎的态度。笔者认为，虽然此条被删除，但对于物业服务合同纠纷的审理仍具有重大的借鉴及参考意义。
四、结语
综上所述，物业服务具有公共性和长期性的特点，即使个别业主未直接享受某项服务，也不能因此免除其支付物业费的义务。然而，这并不意味着业主在物业服务不到位时没有任何权利，当物业服务企业未能按照合同约定提供服务时，业主有权要求物业服务企业承担违约责任并赔偿由此造成的损失。
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