空置物业是否需缴纳物业费等费用？

一、问题的提出

业主购置房产后可能因种种原因导致房产处于空置状态。在这种情况下，业主们普遍存在疑问：若房产未被实际居住使用，是否仍需缴纳物业服务费。部分业主认为，由于他们并未实际享受到物业服务，因此不应承担相应的费用，或至少不应承担全额费用。然而，现行法律对于长期空置房产的物业服务费支付义务是如何规定的？此外，司法实践中，法院对于此类问题又是如何作出判决的？

二、案情概述

在青海某物业管理有限公司诉杨某某物业服务合同纠纷案件中，物业公司请求判令杨某支付2021年10月至2023年12月的物业费、采暖费、水费。杨某辩称其名下案涉小区房屋于2020年后属于空置状态，并已经告知当时的物业公司，是原物业公司与原告物业公司交接案涉小区时未将案涉房屋属与空置状态的情况交接清楚，故不同意交付全额费用。法院在查明认定事实后，依据《民法典》第九百四十四条第一款、第二款的规定「1」判决杨某按照空置房屋的缴费标准向物业公司缴纳物业费和暖气费，即物业费总额的70%，暖气费总额的50%「2」。

三、以案说法

依据《民法典》第九百四十四条第一款的规定可知业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。故缴费义务以具备业主身份为前提。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第一条的规定「3」，业主主要包括两大类：第一类是通过依法取得登记、因法律文书或征收决定导致物权设立、因合法建造设立物权的途径取得建筑物专有部分所有权的人。第二类是基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人。同时，考虑到其具有的集体合同属性，为了有效降低缔约成本，有必要扩大物业费支付义务的主体范围。这意味着除了常规的业主之外，还包括一些特殊的支付义务主体。这样的规定旨在确保物业服务的连续性和稳定性，同时保障所有业主的利益，促进社区的和谐发展。此类业主包括建设单位、物业承租人、借用人或者其他物业使用人等。此类主体的缴费义务亦规定在我国《物业管理条例（2018修正）》当中「4」。

由于物业服务合同区别于一般的委托合同，具有其独特的性质。因此，我国《民法典》将其明确界定为一种独立的有名合同，赋予其特殊的地位和规定，以适应物业服务行业的特殊需求和运作模式。「5」我国《民法典》吸收了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释（2009）》第1条关于物业服务合同约束力范围的规定。「6」这导致物业合同的签约主体与受合同约束的主体存在分离，即虽然单个业主未直接与物业服务企业签署物业服务合同，但仍受到业主委员会与物业服务公司所签署合同的约束。并且在回迁房的情形下，虽村集体内部未成立业主委员会或业主大会，但若作为业主方的村民委员会与代建单位共同选聘物业服务企业并与之签订物业服务合同，则该合同的约束力亦约束小区内的所有业主「7」。

此外，物业服务的公共性决定了其价值不仅在于满足居民的共同需求，更在于提升整个居住环境的品质，进而实现对每位业主个体的服务价值。物业管理费用的构成涵盖了保洁费、保安费、绿化费等多项内容，这些费用主要用于全体业主共享的公共区域管理及共同设施设备的维护，并非仅针对个别业主的个性化服务。即便房屋处于空置状态，小区的日常卫生仍需定期清洁，公共秩序需要持续巡查以确保安全，所有设施设备的维护费用也必须按时支付。这些服务和费用的支出，是保障小区环境和生活质量的基础，也是物业服务不可或缺的一部分。因此，无论业主是否居住在内，都应当承担相应的物业管理费用，以支持小区的正常运营和维护。

四、费用缴纳的标准

根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款的规定，空置物业费的缴纳标准为全额缴纳。但部分地方推出了相应的优惠政策或物业合同中本身约定了空置物业减免费用条款，比如青岛规定普通住宅在前期物业服务期间，如果住宅连续空置达到6个月或以上，业主或物业使用人需要以书面形式通知物业服务人。在双方确认空置情况后，从空置开始之日起，业主或物业使用人应按照不超过前期物业服务合同约定的60%的比例交纳物业公共服务费，这包括了电梯运行费等费用。「8」这一规定旨在平衡业主和物业服务人的利益，确保即使在住宅空置的情况下，物业服务人仍能获得一定的服务费用以维持小区的基本运营和管理。再如青海曾规定集中供热的物业管理区域内，空置物业业主可以与供热单位签订停热协议，并缴纳采暖费总额的50%的费用（但此规定已经被省人大常委删除，经咨询相关部门得知，若无特殊约定，后续空置物业或将按100%征收采暖费）「9」。

五、费用抗辩理由

若物业服务人违反了其义务，即提供的物业服务在小区环境、安保、公共设施维护维修等方面存在瑕疵，不符合合同约定，则业主可以基于《民法典》第五百二十五条的规定「10」，行使同时履行抗辩权，主张减免或拒交物业服务费。需注意的是，业主行使抗辩需以具备正当理由为前提。比如提供的服务综合方面均未达到合同约定标准「11」，没有履行维修义务严重影响业主对房屋的正常使用等「12」。但司法实务中，各地的裁判口径尚未统一。部分法院认为物业管理公司若存在物业服务不到位或者侵犯业主权益的情形，业主可要求其承担违约责任，但交纳物业服务费是业主的义务，不能以此作为冲抵，要求减免物业费。「13」笔者认为此类判决结果或有待商榷。

六、结语

综上所述，尽管部分业主认为其在房产空置期间未实际享受物业服务，但出于物业服务的公共性，现行法律规定和司法实践中空置业主仍需承担相应的物业服务费。以确保小区公共区域的正常维护和管理。然而，若物业服务人未能履行合同义务，业主可以依法主张减免或拒交物业服务费。

注释

「1」《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款、第二款规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”

「2」参见“某某公司与杨某物业服务合同纠纷案”，（2024）青2801民初903号判决书。

「3」《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第一条规定：“依法登记取得或者依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为民法典第二编第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为民法典第二编第六章所称的业主。”

「4」参见朱虎：《物业服务合同作为集体合同：以《民法典》规范为中心》，载《暨南学报》2020年11月第262期，第52-54页。

「5」参见王利明：《物业服务合同立法若干问题探讨》，载《财经法学》2018年第3期，第7-8页。

「6」《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”

「7」参见“北京恒宝升物业管理有限公司丰台分公司与魏连辉物业服务合同纠纷案”，（2019）京02民终572号号判决书。

「8」《青岛市物业服务收费管理实施细则》第十八条规定：“普通住宅前期物业服务期间，住宅连续空置6个月（含）以上的，由业主或物业使用人书面告知物业服务人，经双方共同确认后，自空置之日起，其物业公共服务费（含电梯运行费）按照不超过前期物业服务合同约定的60%交纳。房屋空置的衡量标准，原则上为水、电、气均未使用，或者由双方协商约定。其他物业交付后空置六个月（含）以上的，其物业公共服务费收费标准由物业服务人与业主或者物业使用人另行约定。”

「9」《青海省物业管理条例（2022 修正）》第62条规定：“规划设计为集中供热的物业管理区域内，业主要求停止供热的，应当在本供热期开始三十日前与供热单位签订停热协议，并交纳采暖费总额百分之五十的费用。可能危害其他用户用热或者影响室内公共设施安全运行的不得停止用热。”

「10」《民法典》第五百二十五条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行请求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求。”

「11」参见“广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司与张丽芳物业服务合同纠纷案件”，(2018)桂民申2191号裁定书。

「12」参见“滁州市嘉和物业管理有限公司与吴荣军物业服务合同纠纷案”，(2018)皖民申1681号裁定书。

「13」参见“程霞与重庆天景物业服务有限公司物业服务合同纠纷案”，(2021)渝05民终1090号判决书。

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