资产证券化之CMBS基础资产核查要点
《关于进一步发挥资产证券化市场功能支持企业盘活存量资产的通知》（上证函〔2022〕1011号）第二条规定：“大力支持企业将生产经营过程中形成的应收账款、应付账款（供应链）、融资租赁、小额贷款、企业融资债权等债权，合法持有的商业物业、基础设施等不动产，以及合法享有的基础设施项目收益等收益权，作为基础资产发行资产证券化产品。鼓励和支持企业积极落实国家宏观战略和产业政策，在绿色产业、乡村振兴、知识产权、住房租赁、“一带一路”、疫情防控、科技创新等国家政策支持领域开展证券化融资，对上述产品可以使用对应类别的特定品种标识。”
CMBS（Commercial Mortgage Backed Securities）商业地产抵押贷款支持证券即为前述通知中资产证券化产品的一种。一般而言，CMBS项目会以基础资产作标的成立专项计划，其底层资产便是根据穿透原则在专项计划中作为专项计划现金流最终偿付来源的资产。本文旨在介绍CMBS产品发行过程中，发行人律师需注意的基础资产核查要点。
一、基础资产负面清单指引
首先，CMBS专项计划所选取的基础资产应当不属于负面清单的范围。下表为2024年3月27日中国证券投资基金业协会发布的《资产证券化业务基础资产负面清单指引》。
其中，重要现金流提供方，是指现金流预测基准日基础资产或者底层资产现金流单一提供方按照约定未支付现金流金额占基础资产未来现金流总额比例超过15%，或者该单一提供方及其关联方的未支付现金流金额合计占基础资产未来现金流总额比例超过20%的现金流提供方。重要子公司，是指最近一年末经审计的总资产、净资产或者营业收入任一项指标占合并报表相关指标比例超过30%，或者对重要现金流提供方偿债、经营能力影响较大的子公司。
在排除拟选定发行CMBS专项计划的基础资产不属于负面清单所规定的范围时，发行人律师方可推进下一步核查工作。
二、关于基础资产的重点核查事项
《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务信息披露指引》（中国证券监督管理委员会公告〔2014〕49号）第十条规定：“管理人应当聘请律师事务所对专项计划的有关法律事宜发表专业意见，并向合格投资者披露法律意见书，包括但不限于以下内容：......;（三）基础资产的真实性、合法性、权利归属及其负担情况；（四）基础资产转让行为的合法有效性；......;（八）对有可能影响资产支持证券投资者利益的其他重大事项的意见。”
《上海证券交易所资产支持证券挂牌条件确认规则适用指引第1号——申请文件及编制》5.1.2条规定：“法律意见书应当至少包括下列核查意见：......;（三）基础资产的真实性、合法性、权利归属及其负担情况。律师应当就基础资产是否符合本指引第3.7.1条第一项至第三项的规定发表核查意见；（四）基础资产转让行为的合法有效性。律师应当就基础资产转让是否符合本指引第3.7.1条第四项、第五项的规定发表核查意见；......。”
结合前述规定可知，基础资产的真实性、合法性、权利归属及其负担情况、基础资产转让行为的合法有效性属于资产证券化产品的关键核查要点。
作为CMBS产品的发行人律师，对基础资产真实性、合法性、权利归属需核查的内容如下：
就基础资产转让行为的合法有效性，发行律师需核查的内容包括：
在发行项目中，发行人律师应当严格依据相关规定，完成前述基础资产的关键核查事项。
三、不动产抵押贷款债权为基础资产的核查事项
CMBS专项计划作为以不动产抵押贷款债权为基础资产的产品，根据《上海证券交易所资产支持证券挂牌条件确认规则适用指引第1号——申请文件及编制》中法律意见书的编制要求可知，在不动产抵押贷款债权为基础资产的情形下，律师需对下列事项发表相关意见：
四、结语
综上，CMBS作为资产证券化产品的一种，除负面清单、基础资产的真实性、合法性、权利归属及其负担情况、基础资产转让行为的合法有效性等事项以外，发行人律师应当考虑CMBS专项计划以不动产抵押贷款债权为基础资产的要素，依据规定一并完成其他事项的核查，审慎发表意见。
作者简介
赵婧，西南政法大学法学学士，树人律师事务所金融证券部律师。入职以来，多次为中国银行股份有限公司青海省分行、中国信达资产管理股份有限公司青海省分公司提供合同审查、法律咨询等常年法律服务。为青海省国有资产投资管理有限公司、中国华融资产管理股份有限公司提供股权融资服务，多次参与中国农业银行股份有限公司西宁各支行、中国华融资产管理股份有限公司青海省分公司不良资产尽调项目，在常年及专项业务领域具有丰富经验。
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