基础设施公募REITs项目的合规性——常见问题及解决方案（二）

基础设施公募REITs项目的合法合规性一直被各方重点关注，树人律师于2023年8月15日已发表《基础设施公募REITs项目的合规性——常见问题及解决方案》，对保障性公租房类REIT、能源类REIT、生态环保类REIT、高速公路类REIT的常见问题及解决方案进行介绍，本文将继续为各读者介绍产业园区REIT的常见问题及解决方案，供各方参考。

根据《企业国有资产交易监督管理办法》第三十一条的规定，同一国家出资企业及其各级控股企业或实际控制企业之间因实施内部重组整合进行产权转让的，经该国家出资企业审议决策，可以采取非公开协议转让方式。根据《企业国有资产交易监督管理办法》第四十八条的规定，涉及国家出资企业内部或特定行业的资产转让，确需在国有及国有控股、国有实际控制企业之间非公开转让的，由转让方逐级报国家出资企业审核批准。

合肥高新为解决原购房协议项下历史遗留问题，将资产转让给当时由高新区财政局持股的高新睿成，并自高新区财政局受让高新睿成全部股权的转让安排，不属于国家控股企业内部进行的资产转让。

（1）2021年9月1日，合肥高新建投已向合肥高新出具《关于同意合肥高新股份有限公司参与基础设施公募REITs试点的批复》,同意合肥高新就高新睿成资产转让事宜采取非公开协议方式进行。

（2）2021年9月1日，高新区财政局作为合肥高新的国有资产监督管理机构，向合肥高新出具《关于同意合肥高新股份有限公司转让资产的批复》(合高国资[2021]4号)，同意合肥高新以非公开协议转让的方式，将高新睿成资产转让给当时仍为高新区财政局全资子公司的高新睿成。

根据合肥市房地产管理局于2007年4月25日印发的《关于开发区、工业园区内工业用地建研发楼权属登记问题的通知》(合房[2007]63号)，合肥市房地产管理局通知各房产分局、产权处，凡开发区、工业园区内工业用地建研发楼在办理权属登记时，应在商品房销售合同和房地产权证上注明“该房屋销售后不得改变用途、不得擅自转让”的内容。项目房屋的不动产权证书的附记栏中均载明“依据合房(2007)63号文件要求，该房屋登记后，不得擅自改变用途，不得擅自转让。”

高新区经贸局于2008年3月31日印发的《关于区内孵化器出售、转让房产办证的函》中明确：关于开发区、工业园区内工业用地建设研发楼，市规划局、国土局、房产局在审批时，必须在规划许可证、土地证和房产证上分别注明该建筑(土地)不得改变用途、不得擅自转让；根据市规划局合规函[2007]225号，“不得擅自转让”是指房产部门在市开发区的企业孵化器及研发楼销售转让时，负责查验经贸部门出具的确认受让企业购买资格的书面材料。

高新区经贸局于2021年9月2日向合肥高新出具《关于同意合肥高新睿成科技服务有限公司办理不动产权证的批复》,同意合肥高新将高新睿成资产转让给高新睿成，并办理相关不动产权证。

根据标的基础设施项目的《不动产权证书》等资料，标的基础设施项目的土地用途为工业用地，房屋规划用途包括工业、科研、办公、食堂、宿舍、配套公建、商业服务、车位等。根据合肥高新工作人员的介绍，对于基础设施项目资产中规划用途为“工业类研发”或“研发”、不动产权证书记载用途为“工业”或“科研”的房屋，其实际用途主要是作为研发、办公及商业等配套用途出租予信息技术产业、高新技术产业、科技研发产业等企业，另有少量用于商业等配套；实际用途并非完全符合规划用途。

（1）2021年12月24日，合肥市自然资源和规划局向合肥高新出具《关于合肥高新股份有限公司参与基础设施REITs试点申报意见的批复》,同意基础设施项目在宗地使用年限内应按相关政策要求结合区域经济发展需要开展招商运营工作，不得改变土地用途，具体由高新区管委会负责监督管理。

（2）高新区管委会向合肥高新出具《关于合肥高新股份有限公司参与基础设施REITs试点申报的批复》,同意基础设施项目在宗地使用年限内可以按现状使用，按照高新区产业发展要求开展招商引资工作，入驻企业可包括但不限于动漫类、服务外包类企业，并接受高新区管委会监督。

（3）合肥高新已出具承诺函，承诺在本次基础设施公募REITs项目发行或存续期间，如规划和土地管理部门要求对土地及房屋的实际用途按照规划用途进行整改，因此给本基础设施公募REITs项目造成任何经济损失的，合肥高新将承担全部赔偿责任。

根据合肥高新与合肥市国土资源局于2009年9月11日就KB4-3地块签署的《国有建设用地使用权出让合同》,双方在补充条款中约定如下：该项目建成后的房屋租售对象须为高新区管委会许可的动漫类、服务外包类企业，未经出让人同意不得分割出售，不得改变土地用途。根据合肥高新与合肥市国土资源局2009年9月11日就KB4-4地块签署的《国有建设用地使用权出让合同》,双方在补充条款中约定如下：该项目建成后，不得分割出售，不得改变土地用途。

2021年12月24日，合肥市自然资源和规划局向合肥高新出具《关于合肥高新股份有限公司参与基础设施REITs试点申报意见的批复》,对合肥高新将基础设施项目资产分别转让给项目公司，并以届时持有的项目公司100%股权按照股权转让方式发行基础设施公募REITs无异议。

标的基础设施项目土地使用权的取得方式均为协议出让，根据《中关村国家自主创新示范区条例》第52条第2款的规定，中关村国家自主创新示范区内以协议出让方式取得的国有土地使用权的转让，应报请北京市人民政府批准，土地所在地的区人民政府享有优先购买权。

（1）北京市人民政府于2020年12月7日出具《北京市人民政府关于同意中关村发展集团申报基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关事项的批复》，其中批复“原则同意中关村发展集团股份有限公司及北京中关村软件园发展有限责任公司将持有的中国国际服务外包新市场交易中心项目、中关村软件园国际交流与技术转移中心项目、中关村软件园孵化加速器研发楼项目，以100%股权转让方式发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)，并转让上述项目的土地使用权和房屋所有权”。

（2）北京市海淀区人民政府于2020年10月26日向中关村发展集团出具《北京市海淀区人民政府关于支持中关村发展集团股份有限公司参与申报基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点的函》,其中函复"同意你公司和你公司控股子公司北京中关村软件园发展有限责任公司以基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作为目的的产权转让、股权转让以及与其他公司合并、重组等资产转移相关事项”。

通过上述五个问题可以梳理出产业园区基础设施公募REIT在发行过程中常见的问题及解决对策，在发行基础设施公募REITs过程中如遇到上述问题，可以借鉴案例中的解决方案，帮助企业实现发行目的。

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宋明娟律师是青海树人律师事务所金融证券部律师，入职以来，负责参与、承办多家单位企业改制、股权激励、并购重组、不良资产等专项业务。其中包括青海省多家全民所有制企业改制项目、青海省第一家化工类企业股权激励项目、青海省首例医美类企业股权激励项目、青海省多家银行金融机构数十项不良资产业务、青海省某上市公司股权收购项目、青海省某政府投资平台主要推进的债务重组业务，在专项业务领域具有丰富的经验。