上一次，笔者借最高院的案例带各位想在成都上车的朋友们明确了“借名买房”的风险（《成都购房指南一丨“借名买房”经不起法律深究》）。今天，笔者接着来说成都购房新政中另一个万众瞩目的存在——法拍房。
2021年3月22日，成都正式将法拍房纳入限购、限售范围。
在此之前，成都法拍房的热度可谓是一时无二！不仅频繁拍出“天价房”，甚至出现法拍房成交价格远超市场价的情况。究其原因，无非是因法拍房没有设置限购门槛，为众多想在成都上车的朋友们开了一扇隐形的门，奈何房源毕竟有限，从而导致不少房源的溢价率高达近150%，且远超二手房挂牌均价。
如今，法拍房纳入限购、限售范围，热度下降之后成交价也已经逐步回落到了正常区间，通过购买法拍房而规避成都的限购政策已然成为历史。随着价格回落、竞拍人数的骤减，法拍房的性价比也随之提升，部分有资格的朋友就认为捡漏的机会来了……但是，真的如此吗？
今天，笔者就来跟大家聊聊，法拍房那些不得不说的事儿！
天价费用预料外
河南小张的故事
河南小张以100万元的价格成功拍下一套法拍房，本以为是捡了个大便宜，却不曾想在兴高采烈即将入住之际，被物业告知需缴纳50万元的“天价”物业费，感到头秃的小张也只能无奈接受。
笔者有话说
「拍前调查不可少，盲目参拍风险大！」
关注过法拍房的朋友应该会注意到，在法拍房线上拍卖的界面中，法院大都会明确告知：
“标的物转让登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担”。
因此，竞拍人拍下法拍房的成本，可不仅仅限于明码标价的拍卖价格，若未通过专业机构对心仪的法拍房进行尽职调查，将有很大可能会面临犹如河南小张从天而降的“天价”物业费一般，“心仪”的法拍房摇身一变成了“心塞”的法拍房。
笔者在这里提醒各位朋友，拍前调查不可少，盲目参拍风险大！
悔拍不退保证金
杭州小张的故事
杭州小张以4000万元的价格拍得了起拍价为2485万元的别墅。本以为杭州小张已兴高采烈入住大别墅，却不曾想短短几个月后，这套别墅再次上线拍卖。怎么回事？原来是杭州小张悔拍了，不仅没能成功入住大别墅，还“赔”进去了高达450万元的法拍房保证金！
笔者有话说
「冲动消费要不得，拍前还是要三思！」
一般来说，由于大部分朋友没有支付全款的能力，需要银行贷款，因此在线上拍卖公告中，法院会明确提示法拍房尾款的支付时间，一般为七天到一个月不等。
但是因为诸多主观与客观的因素，如贷款难度大、时间长等，有可能导致无法在法院规定的时间内将尾款打入法院指定账户。若因此悔拍，则既要承担法律后果也要承担经济损失：
首先，交纳的保证金不予退还，要弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价及其他费用；其次，悔拍后将不得再次参与竞拍；同时，若系无正当理由悔拍，还会影响个人征信。
笔者在这里提醒各位朋友，冲动消费要不得，拍前还是要三思！
自个儿家住不进
上海小张的故事
上海小张满心欢喜拍下一套小两居，本以为终于在陌生的城市有了家，却不曾想在兴高采烈即将入住之际，发现自己家里有一名副其实的“老赖”，态度强硬不说，更是油盐不进。上海小张找了警察找法院，找了法院找法官，最终却得了个各方推诿踢皮球的结果，家里人知道后不仅没有安慰，反而责怪起小张大胆买法拍房的决定，着实心塞。
笔者有话说
「要想麻烦少，拍前要询问！」
法拍房大多是因被执行人资不抵债，而后被法院依法执行，且大多法拍房的原房主本身就是“老赖”。
一般来说，有些法拍房的公告中法院会明确房屋已清退或者法院负责清退，该类法拍房就不存在“住不进”的风险。
但是依然有少部分法拍房是需要买受人自行清退，此时就会遇到最麻烦的风险——与原住户之间的交涉。
因此，各位朋友在挑选法拍房的时候，应当尽量提前找办案法官、辅拍机构进行询问，了解房主配合程度以及法院是否负责清退。如果不幸遇到上海小张的这种情况，可以申请法院强制清退，若占有者没有其他住房的，也可以租金形式解决，涉及到刑事纠纷可报案，报案不受理的还可自诉等。
笔者在这里提醒各位朋友，要想麻烦少，拍前要询问！
莫名其妙成房东
青海小张的故事
青海小张以123万元拍得了一套产权为40年的法拍房，却不曾想在兴高采烈即将入住之际，被告知房下有一租期长达40年的租户。莫名其妙住不进自己家还成了房东的小张感到焦头烂额。
笔者有话说
「房东身份可不香，拍前调研少不了！」
青海小张很明显是碰上恶意出租的行为了，面临这种情况，小张若想要顺利的入住或者正常居住可能要经过漫长的诉讼等程序才能达到最终目的，等所有阻碍真正消除，小张或许已经被消耗成老张了。
大部分法拍房的公告中会明确该房屋是否有租赁情况，但是仍然有部分法拍房要求竞拍者自行了解房屋的租赁情况。
我国的现行法律中规定了买卖不破租赁原则，即抵押前租赁的，租赁优先，抵押登记后租赁的，抵押优先，租赁优先时可带租拍卖。值得注意的是，按法律原则，房主变更后租金应交新房主，但一般长期租赁是一次性支付租金，新房主很难拿到房租。
笔者在这里提醒各位朋友，房东身份可不香，拍前调研少不了！
落不了户的学区房
没有小张的故事
但笔者有话说
「专业知识要了解，不知所措吃大亏！」
法拍房之所以成为很多人的选择，还有一个原因就是看重该法拍房的学区资格，希望借此解决户口问题。
但法院可不是保姆，不会一路解决落户问题。一般各位朋友又无法直接调查户口信息，因此只能通过房主配合间接调查。
如果有个成都小张在法拍房成交之后遭遇原房主恶意占用户口不迁出，那么可以根据《成都市户籍登记服务管理办法》第十九条规定维护自身的合法权益，“房屋所有权、使用权发生转移、新住户要求户口迁入而原住户拒不迁出的，新住户可按本办法第十六条申报立户登记。原住户户口，经告知或公示15个工作日后，由公安派出所或办证中心将其户口迁移至辖区内的公共集体户。”
笔者深知，即便法拍房风险花样百出，也拦不住各位朋友想要上车的心情。这也是为何笔者想要专门就“法拍房”与各位朋友闲聊一二，希望能借此尽绵薄之力，避免各位成为笔者笔下的某个小张。
今日到此，下次咱接着再聊。
