破产领域 | 篇五：开发商破产，购房合同能否继续履行？

在《开发商破产，购房人能否弃房断供》中，我们为大家介绍了，为什么在开发商陷入僵局、工程烂尾的情况下，弃房断供绝非最优解。那么作为购房人，如不选择这条路，那么能不能选择继续履行合同来实现自己的权益呢？今天，我们带大家从破产管理人实务操作的角度看看开发商破产重整中《购房合同》的继续履行问题。

根据《企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”

从破产法的规定看，要纳入继续履行合同需要同时具备两个条件：一是合同成立的时间必须在破产申请受理前；二是该合同的双方当事人均未履行完毕，包括双方当事人均未开始履行、双方均已开始履行但均未履行完毕、一方已经开始履行但是未履行完毕同时另一方尚未开始履行这三种情形。具体到房地产企业破产中的《购房合同》来说，一般签订的《购房合同》均为住建部确定文稿的通用合同，购房人的主要义务为缴清款项、按时接房、配合办证等，开发商的主要义务为按时建房、交房、办证等。走向破产时开发商一般处于未交房也未办理权证的状态，即购房人之接房义务亦尚未履行，显然双方均未履行完毕。

《购房合同》一旦纳入继续履行范畴，开发商就必须继续建设房屋直至交房，购房人权益基本得到保障。但并非所有双方均未履行完毕的合同都应纳入继续履行的范畴，管理人应当按照债务人财产最大化的原则行使《破产法》第十八条赋予的权利，严格区分签订《购房合同》的乙方类型，以确定该商品房买卖关系能够成立。 

一般来说，普通消费者购房人的《购房合同》最容易被管理人纳入继续履行范畴。最高人民法院出台的《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》对此有比较明确的规定，该批复一是通过第一条认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；二是通过第二条认定消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，即通过这一批复给予已经支付大部分款项的消费者购房人“超级优先权”。

所以唯一要确定的就是“消费者”及“大部分款项”的定义。结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。

通过这一司法解释，实务界普遍认同“签订合同后支付了50%以上款项的住宅购房人”这一定义。而在具体的房地产破产重整案件中，基于老百姓切身利益的考量，相当多《重整计划》都将这一标准放宽到只要支付了首付款即按原合同价继续履行，甚至在部分案件中还放宽到了所有购房人均可按原合同价继续履行，例如在《北京兴昌达博房地产开发有限公司重整计划》中就明确规定“购房人不分付款比例，均可在规定时间内按原合同价一次性缴纳尾款”，《江苏扬州嘉联置业有限公司重整计划》也规定了“购房人选择继续履行合同的，均按原合同执行”。

还有一部分购房人与开发商之间不只存在《购房合同》这一种关系，他们可能与开发商还存在借贷、融资等其他关系。这些关系可能导致《购房合同》无效，也可能因价格过低而不被管理人纳入继续履行范畴，这里我们挑选两种具有典型意义的情况向大家简要介绍。

一、为民间借贷担保而导致的《购房合同》无效 

很多开发商通过民间借贷融资时，在与债权人签订《借款协议》的同时，又签订一份或数份《购房合同》，约定开发商如不能按期还款则以《购房合同》项下房屋冲抵欠款。虽然最高人民法院曾经在提审案例中认为该《购房合同》有效，但在后续出台的司法解释中明确了该《购房合同》无效，商品房买卖关系不成立，自然也无所谓继续履行的问题。

早在（2011）民提字344号判决书中最高法认为“借贷双方基于同一笔款项先后签订了《商品房买卖合同》与《借款合同》，这是两份独立又有联系的合同，均属有效合同。且‘抵顶条款’不违反禁止流押的规定”。

但在2015年9月起开始施行的《民间借贷司法解释》第24条则重新明确了“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”。由于明确指导意见的出台，各级各地法统一了认识，援引第24条的规定要求当事人变更诉讼请求，当事人未变更的一律被驳回。甚至出现了即使买卖合同中的房屋所有权已经转移，即登记手续已经完毕，放贷人只起诉要求完成交付，仍然被驳回起诉的案例。也出现了借款人转移了房屋占有，起诉请求法院返还占有得到法院支持的案例。

虽然最高人民法院在2020年8月对《民间借贷司法解释》进行了修改，但针对第24条也仅将其中的程序规则修改为了“当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许”，即仍然认同这一法律关系属于借贷关系而非商品房买卖关系。这意味着该类“购房人”不具有一般购房人的“消费者”身份，其《购房合同》是无法被纳入继续履行范畴的。

二、价格过低而不被管理人继续履行

这种情况大多产生于开发商以房抵债的情况中。虽然以房抵债产生的原因五花八门，但为了方便论述，我们以最合理的情况考虑，即《以房抵债协议》和《购房合同》签订于债务届满之后，双方就还款问题达成了新的合意。即《购房合同》有效，但抵偿价格过低而可能不被管理人继续履行。

依照最高人民法院第72号指导案例，该《购房合同》不同于前述为民间借贷提供的担保的情况，其合法性和有效性无须质疑。最高人民法院认为“本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期彦海公司难以清偿债务时，通过将彦海公司所有的商品房出售给汤龙等四位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排······尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意”。 

那么管理人是否有权拒绝将合法有效合的同纳入继续履行范畴呢？答案是肯定的。

一方面，以房抵债的房屋抵偿单价如果低于市场价，甚至是成本价抵偿，这将极大降低破产财产的整体价值，而使破产财产最大化是管理人应尽的义务，其应当不再继续履行抵偿价格过低的《购房合同》。

另一方面，最高人民法院出版的《民事审判指导与参考》（第58辑）明文“债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求”，这也在法理上明确赋予了管理人拒绝的权利，债务人也只能通过债权申报的方式受偿。