什么样的房产可以排除法院强制执行？

陕西省地区2020年度执行异议类案件中，执行标的为房屋的案件主要可分为对登记在被执行人名下的房屋提出异议；对登记在开发商名下的商品房提出异议；对办理了物权预告登记的房屋提出异议等类型。在这些案件中，案外人提起执行异议之诉案件数量较多，仅有个别案件为申请执行人提起执行异议之诉，具体情况如下：

根据起诉主体的不同，案外人与申请执行人的诉辩主张、证据情况等均有所不同，但无论是哪一方提起诉讼，参与对抗的两方主体基本固定，即：主张停止执行或排除执行涉案房屋的，在此类案件中可作为攻方当事人；而主张不应停止或继续对涉案房屋执行的，在此类案件中可作为守方当事人。具体如下：

该部分裁判案例，是根据陕西省2020年度执行异议之诉的相关判决整理，不能代表标的为房产的执行异议之诉案件的全部纠纷类型及观点，涉及夫妻共同财产或家庭共同财产的房产类执行异议案件，本所律师已进行单独整理，故该部分在此分析报告中不在赘述。

一、《执行异议复议规定》第二十八条、二十九条设立侧重点不同，在具体适用时需注意其存在的差异

陕西省地区2020年度案涉标的为房产的执行异议案件中，依据《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条，提出执行异议的案件较为常见。从涉及案件的具体情况来看，第二十八条和第二十九条在具体适用时存在差异。以第二十八条提起的执行异议案件中，案外人、被执行人分别居于房屋买受人与出卖人的角色，因此，该条基本可以适用于所有类型的涉房产执行异议案件。同时，该条侧重于保护不动产善意买受人，案外人在举证时需从签订买卖合同、支付价款、合法占有不动产以及非因自身原因未办理过户这四方面证明自身系不动产善意买受人，法院在审理时也严格从这四方面进行审查，判断案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益。

而以第二十九条提起执行异议的案件，案外人必须是商品房消费者，被执行人则往往是房地产开发企业，该条较之二十八条适用范围比较狭窄。因该条侧重于保护商品房消费者居住权、生存权，故在以该条为依据提起的执行异议案件中，案外人需从签订买卖合同、购房用于居住且名下无其他用于居住的房屋以及支付价款已超过合同总价的百分之五十这三方面进行举证，法院在审理时则会着重审查案外人购房是否用于居住以及名下是否再无其他用于居住的房屋，当满足条件时，才会支持案外人排除强制执行的请求。

二、对办理了物权预告登记的房屋进行预查封，是对被执行人在履行商品房买卖合同过程中，未来可能取得的可供执行的财产权益所采取的强制措施

在（2020）陕0304民初655号案件中，法院认为：

1.预告登记是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权协议，为保障将来实现物权，按照约定向登记机关申请的预告登记。

2.根据《最高人民法院、国土资源局、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条之规定，对案涉房屋的查封属于预查封性质。

3.案外人与被执行人签订《商品房买卖合同》后办理的商品房预告登记，不能产生物权登记的法律效力，对案涉房屋所采取的预查封行为并非是对房屋本身的查封，只是对被执行人在履行商品房买卖合同过程中未来可能取得的可供执行的财产权益所采取的强制措施。

4.预查封后，被执行人能否成为案涉房屋的所有权人尚处于未知状态。在案涉《商品房买卖合同》已被依法解除的情况下，被执行人已无取得案涉房屋所有权的合同依据，对案涉房屋查封的基础条件已不存在。

三、商品房认购书并不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条的规定，不能直接据此认定双方签订了商品房买卖合同

在（2020）陕01民初928号案件中，法院认为：依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，认购书并未约定涉案房屋的权属信息、销售方式、交付使用条件及日期、基础配套设施的交付承诺和有关权益、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜，不符合《商品房销售管理办法》第十六条的规定。因此仅凭该商品房认购书并不能直接认定双方签订了《商品房买卖合同》，异议人不享有足以排除强制执行的民事权益。

四、以消灭金钱债务为目的的以房抵债行为，在完成不动产法定登记之前，不足以形成优先于一般债权的利益，不能直接取得房屋的所有权

在（2020）陕民终906号案件中，法院认为：

1.以房抵债协议不同于房屋买卖合同，其建立的并非是以买卖房屋为目的的不动产买卖法律关系。

2.《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。在完成不动产法定登记之前，基于以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能直接取得房屋的所有权。

3.在办理过户登记手续之前，房产的所有权仍为被执行人所有，案外人对案涉房产享有的仍是债权请求权，该权益并不优先于申请执行人享有的债权，因此案外人享有的民事权益不足以排除强制执行。

五、为规避房屋限购政策，借用具有购房资质的人员名义购房，行为具有不正当性，损害了公共利益和公共管理秩序，即使能够证明系实际购房人，也不能排除法院的强制执行

在（2020）陕01民终8270号案件中，法院认为：案外人主张因其不符合西安市商品房限购政策，便与被执行人签订《房屋买卖委托协议》，委托被执行人以其名义购买本案所涉房屋。案外人提供的证据虽能够证明其系实际购房人，但其借用具有购房资质的人员名义购房，故意规避房屋限购政策，损害公共利益和公共管理秩序，其行为不具有正当性，不符合司法解释规定的“案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益”的情形。

在该案中，西安市中级人民法院从借名买房协议的效力问题角度出发，认为为规避国家限购政策的借名买房行为具有不正当性，不能产生排除法院强制执行的法律效果。这一点在（2020）最高法民再328号案件中也进一步得到体现，同时，最高人民法院在该案中也作了更深层次的讨论，即。在借名买房并不违反公序良俗原则、不存在无效事由的情况下，借名买房人可依据借名买房协议要求名义购房人将房屋过户至其名下，但此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权，在未经法定程序进行变更登记前，借名买房人不能据此直接被确认为房屋的所有权人，其享有的债权请求权不能排除法院的强制执行。

六、在通过产权调换方式取得安置房屋的被拆迁人的权利与拆迁安置后设定的抵押权产生冲突时，应优先保护被拆迁人的权利

在（2020）陕民终518号案件中，法院认为：

1.《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”上述法律条文所确定的优先顺序为：购房消费者的不动产物权期待权＞承包人的建设工程价款优先受偿权＞抵押权人的抵押权＞其他普通债权。

2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”因此，通过产权调换方式取得安置房屋的被拆迁人，其权利优先于其他商品房消费者的权利。

3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，应当是该条规定中但书除外内容之一。

4.结合上述相关法律条文及司法解释规定，在通过产权调换方式取得安置房屋的被拆迁人的权利与拆迁安置后设定的抵押权产生冲突时，应优先保护被拆迁人的权利。因此，申请执行人就案涉房屋所设定的抵押权是在拆迁安置之后，故其主张行使抵押权，不能对抗上诉人对案涉房屋享有的权利。故此，上诉人就案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行。

七、一房数买中，应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位，但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于合法占有该房屋的买受人

在（2020）陕01民终507号案件中，法院认为：不动产产权登记是登记机关对不动产当时权属关系及表现形态的证明，对物权的归属具有推定效力。不动产产权登记产生的公示公信效力主要是保护不动产登记权利人及真实所有人以外的善意第三人的利益，但产权证书本身并不能直接决定实体法律关系即实际权利的状况。在审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位，但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于合法占有该房屋的买受人。

八、《商品房买卖合同》已解除，能否对抗人民法院的执行

在（2020）陕03民终673号案件中，法院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款第三项，上诉人提交的裁决书虽然解除了案涉《商品房买卖合同》，但是对解除后的后果未明确。本案系双务合同，合同已经部分履行，双方互负返还义务，在案外人房地产开发有限公司未返还合同价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。为平衡各方当事人的利益，只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。反之，案外人未返还价款的，不能排除执行。

九、在未发生实际支付行为，案外人也未实际居住生活的情况下，仅凭《房屋租赁合同》不足已阻却法院的强制执行

在（2020）陕08民终1096号案件中，法院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。本案中，虽然在法院对被执行人的房产查封前，案外人就与被执行人签订了《房屋租赁合同》，但案外人及家人实际一直没有在该房屋居住生活，且双方约定租金也是一次性从借款和垫付款中扣除144000元、并没有实际的支付行为，故案外人的诉请不足以排除强制执行，依法不予支持。

十、名为合作开发房地产，实为土地使用权转让，开发商可以土地实际权利人排除法院强制执行

在（2020）陕民终854号案件中，法院认为：1.根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，案涉《联合开发协议书》，约定双方联合开发案涉土地，由某公司全部垫资建设，自负盈亏，房屋建成后，返还某村委会约四千平方的商业用房，归某村委会所有，其余商用房归某公司所有。原审认定双方签订的《联合开发协议书》实属土地使用权转让合同并无不当。2.案涉土地的国有建设用地使用权登记在某村委会名下，但不动产权利证书作为物权凭证，仅具有权利推定的效力，不能当然作为唯一权利人认定的依据，从《联合开发协议书》约定的内容及实际履行情况看，某公司实际投资、实际控制项目建设、实际占有案涉土地，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条之规定，可以认定某公司对包括案涉土地使用权在内的项目享有物权，系实际权利人，原审法院认为某公司提供的证据足以证明其享有足以排除强制执行的民事权益亦无不当。

十一、因开发商自身的原因未取得案涉房屋的预售许可证，不能据此直接认定《商品房买卖合同》无效

在（2020）陕01民再214号案件中，法院认为：1.根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条的规定，确认当事人之间签订的合同是否有效关键在于合同规定是违反效力性强制性规定还是管理性强制性规定。若是违反效力性强制性规定，则合同无效；反之对于违反管理性强制性规定的则应根据案件具体情形确认合同的效力。2.商品房预售许可证明是开发商向县级以上人民政府房产管理部门办理的预售登记，作为一种行政许可是为了规范房地产开发商的经营行为，保护购房者的合法权益；没有预售许可证，开发商应受到行政处罚，但并不能以此影响当事人之间订立合同的效力。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。这里的“应当”仅仅是一种管理性强制性条款，而非效力性强制性条款。4.案外人已支付了超过合同约定房屋总价款的百分之五十的房款，且所购商品房系用于居住并在其名下无其他用于居住的房屋，其依法享有能够排除执行的权利。

十二、涉及划拨土地使用权的房地产转让合同，未经房地产管理部门审批，无法办理房产所有权登记，房屋所有权不发生转移

在（2020）陕04民终2255号案件中，法院认为：

1.涉及划拨土地使用权的房地产转让合同签订后，需办理相关审批手续，经过房地产管理部门批准转让的，应由合同的受让方直接与房地产管理部门签订土地使用权出让合同，缴纳土地出让金。涉及划拨土地使用权的房地产转让合同签订后，需办理相关审批手续，经过房地产管理部门批准转让的，应由合同的受让方直接与房地产管理部门签订土地使用权出让合同，缴纳土地出让金。

2.该审批行为是物权变动的必要条件，未经审批，将无法办理房产所有权登记，房屋所有权不发生转移，具体到本案，涉案房屋所有权人仍为被执行人，原审法院查封、执行正确。

以上即为本所律师梳理的陕西省地区2020年度，标的为房屋的执行异议类案件情况，供读者参考。