房企破产前6个月内被银行划扣的按揭贷款保证金，是否属于债务人的个别清偿？
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由于宏观调控、市场供给侧结构性改革和房地产开发行业竞争压力大等多种原因，通过破产程序解决危机的房地产开发企业日益增多，按揭贷款保证金纠纷是房地产开发企业破产程序中经常遇到的问题。笔者通过本文，与大家共同研究房地产开发企业破产前6个月内被银行划扣的按揭贷款保证金，是否属于债务人的个别清偿？
按揭贷款保证金运行模式介绍
按揭贷款保证金是银行在按揭贷款过程中按照贷款总额的一定比例向房地产开发企业收取的钱，并承担按揭贷款的连带保证责任，直至房产证办理出来并完成抵押登记后，银行才将按揭贷款保证金退回房地产开发企业。
特户中按揭贷款保证金的性质为现金质押
关于按揭贷款保证金的规定散见于地方性文件中。《商丘市住房公积金管理中心按揭贷款保证金管理办法》第八条、第十二条规定，开发企业在担保期间承担偿还贷款连带责任；开发商可申请退还保证金的条件为借款人全部还清贷款或者所购房产已办理抵押登记手续。《南阳市住房公积金管理委员会关于印发住房公积金期房按揭贷款保证金管理办法（试行）的通知》关于“保证金的退还”中也规定，房地产开发企业期房转现房抵押登记手续办妥后，可以申请退还保证金。通过上述规定，并结合按揭贷款保证金的运行模式可知，按揭贷款保证金实际上是房地产开发企业为购房人即借款人提供的连带责任担保。
房企破产前6个月内被银行划扣的按揭贷款保证金，属于债务人的个别清偿
《中华人民共和国企业破产法》第三十二条规定，人民法院受理破产申请前六个月内，债务人具有破产情形仍然对个别债权人进行清偿的，管理人有权请求人民法院予以撤销。最高人民法院关于适用《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定（二）第三条规定，债务人已依法设定担保物权的特定财产，人民法院应当认定为债务人财产，对担保物权消灭或者实现担保物权后的剩余部分，在破产程序中可以用于清偿破产费用、共益债务和其他破产债权。由此可知，即使认定为担保物权，在权属上也是债务人的财产，需要通过债务人的破产程序依法清偿。
但是，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定（二）第十四条规定，尽管银行在房地产开发企业破产前6个月内扣划的按揭贷款保证金，属于债务人的个别清偿，但系债务人以自有财产设定的担保物权，可以不予撤销追回，而直接由管理人代表房地产开发企业向违约的购房人进行追偿，以维护房地产开发企业全体债权人的合法权益。
