基础设施公募REITs在设立过程中的税负分析

根据已出台的公募REITs规定和指引文件，REITs业务中涉及发起人、投资者、公募基金及管理人、项目公司、资产支持专项计划及管理人等多方主体，税收问题复杂，在目前我国认可的“公募基金+资产支持证券”结构模式下，从资产端到资产端，包括投资者认购公募基金份额、公募基金投资资产支持证券、资产支持收购项目公司股权等。树人律师将以基础设施公募REITs运行的不同环节为依据，通过三篇文章的形式从设立、运营、退出三个阶段进行完整分析。本期文章将分析在基础设施公募REITs在设立阶段的税负，供各读者参考。

REITs的发展离不开国家在税收政策的支持，在全球实行REITs制度的国家里，大多数多国家和地区都设置了特殊的税务规则，进而提高REITs份额的投资收益率，吸引社会资本投资。2020年，中国证券监督管理委员会与国家发展和改革委员会联合发布《中国证监会、国家发展改革委关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，文件指出为积极支持国家重大战略实施，深化金融供给侧结构性改革，强化资本市场服务实体经济能力，进一步创新投融资机制，有效盘活存量资产，促进基础设施高质量发展，将推进基础设施领域不动产投资信托基金试点工作。2022年1月26日，财政部与国家税务总局联合发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》，就基础设施REITs设立阶段相关税收政策予以公告。纵观国内现行的税法法规。针对金融工具或资产证券化的专门税收政策仍较少。因此，在此种情况下，公募REITs的税收处理只能根据散落的现行法规中的税收政策进行分析，有时尚需结合税制原理进行分析。税收一般基于主体、交易进行分析，这就要求对REITs交易结构进行分解，逐一分析。

在设立基础设施公募REITs时，为实现风险隔离的目的，原始权益人需要将目标资产的所有权通过重组的方式注入项目公司。待目标资产入池结束后，再将项目公司股权转让给资产支持专项计划，由此完成基础设施公募REITs的搭建设立。如果目标资产简单，可将原有的项目公司作为特殊目的载体使用，则原始权益人只需进行第二个环节，转让项目公司股权。

根据交易结构来看，首先由原始权益人将基础设施资产注入项目公司，在这一交易过程中，一般将涉及到土地增值税、增值税、企业所得税、印花税、契税等多个税种，原始权益人也可根据有关税收优惠政策进行税务筹划，降低成本。

按照我国现行税收政策，在目标资产入池过程中，原始权益人应按增值额和累进税率计算缴纳土地增值税，根据具体情况在30%、40%、50%、60%四档中适用合适的税率。但为鼓励企业改制重组，我国出台了相关税收优惠，对企业为改制重组在合并、分立、以房地产作价入股进行投资等涉及的房地产交易暂不征收土地增值税。但这一规定将房地产开发企业排除在外，具有房地产开发资格的企业无法享受改制重组的土地增值税政策优惠。

根据我国现行税收政策，在目标资产入池过程中，原始权益人需缴纳增值税。对于2016年5月1日后取得的不动产按照9%的税率计算缴纳，对于2016年4月30日前取得的可按5%的征收率计算缴纳，如果是转让特许经营权需按照6%的税率计算缴纳增值税。另外，原始权益人还需以增值税的税额为基础计算缴纳增值税附加。

按照《营业税改征增值税试点实施办法》第一条第二款规定：“不征收增值税项目：……5.在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。”

根据上述法律规定，原始权益人在资产入池时可以享受免征增值税的税收优惠政策，但前提条件包括：（一）目标资产转让时还需将相关的负债、员工一并转让。（二）在目标资产的负债选择上，要将与该目标资产相关的负债做转让，而非全部负债。

《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》第二条规定：“基础设施REITs设立阶段，原始权益人向基础设施REITs转让项目公司股权实现的资产转让评估增值，当期可暂不缴纳企业所得税，允许递延至基础设施REITs完成募资并支付股权转让价款后缴纳。其中，对原始权益人按照战略配售要求自持的基础设施REITs份额对应的资产转让评估增值，允许递延至实际转让时缴纳企业所得税。”

根据《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知（2014修订）》的规定，对符合条件的企业进行的股权收购、资产收购、合并、分立等企业重组，适用特殊性税务处理规定，暂缓缴纳企业所得税。

从实际情况来看，在目标资产入池时，原始权益人尚未获得现金收益，如按照法律规定缴纳企业所得税，则给原始权益人带来巨大资金压力，如果适用特殊性税务处理，将会得到有效缓解。

按照相关税收政策，项目公司作为不动产产权接收方需在3%～5%的幅度税率内缴纳契税。

根据《财政部、税务总局关于继续执行企业事业单位改制重组有关契税政策的公告》，在满足法律规定的条件时，企业可免征契税，享受税收优惠。比如：对于企业改制涉及的土地、房屋权属，如原企业存续并在改制后的公司中所持股份比例超过75%，则免征契税；对于同一投资主体内部所属企业之间的土地、房屋权属划转、债转股涉及的土地、房屋权属，亦免征契税。

基础设施公募REITs在设立过程中，如果转让的资产涉及不动产、土地使用权、股权，买卖双方需要按照订立合同金额的0.05%缴纳印花税。

在目标资产入池完成后，原始权益人还需将项目公司的股权转让至资产支持专项计划以进行证券化，该交易行为将涉及多项税种，如印花税、企业所得税、土地增值税等。

根据现行税收政策，转让项目公司股权时，股权转让买卖双方均需按照合同金额的0.05%缴纳印花税。

根据《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》第二条规定，原始权益人转让股权实现的增值部分所应缴纳的企业所得税，可在当期暂缓纳税，待基础设施公募REITs支付股权转让价款后再行纳税。根据该税收政策，一定程度上可以减轻企业的资金压力，提高企业参与REITs的积极性。需要注意的是，适用特殊性税务重组在企业所得税上作用仅是纳税递延，而非税收减免。

在实际操作中，企业为规避直接转让不动产所涉及的土地增值税，通常会采取股权转让的形式进行转让。在国税函〔2011〕415号中，国家税务总局批复认为，以股权形式转让房地产的行为应视同房地产交易行为，需征收土地增值税。

根据财政部、税务总局公告，资产支持专项计划作为股权转让承受方，在承受项目公司转让的股权时，由于公司的土地和房屋权属未发生实质变更，因此不构成契税征收事项。对于转让项目公司股权中的增值税，作为特殊目的载体的项目公司，其转让股权的行为不属于征收增值税范围，原始权益人无需缴纳增值税。

基础设施公募REITs在设立、运营、退出等环节涉及增值税、企业所得税、契税、印花税等多个税种，纳税人涉及REITs投资者、封闭式证券投资基金、专项计划和项目公司多个层级主体。本文为基础设施公募REITs设立阶段的税负情况，接下来树人律师还将分析运营、退出环节的相关税负，尽请关注。

作者介绍
 

宋明娟律师是青海树人律师事务所金融证券部律师，入职以来，负责参与、承办多家单位企业改制、股权激励、并购重组、不良资产等专项业务。其中包括青海省多家全民所有制企业改制项目、青海省第一家化工类企业股权激励项目、青海省首例医美类企业股权激励项目、青海省多家银行金融机构数十项不良资产业务、青海省某上市公司股权收购项目、青海省某政府投资平台主要推进的债务重组业务，在专项业务领域具有丰富的经验。