案外人执行异议之诉中的“借名买房”问题

因规避法律或国家政策（如：规避限购政策、规避限贷政策、税收政策）、满足特定购房优惠条件、隐匿真实财产信息等原因，实践中存在许多借用他人名义来购买房屋的行为，由此产生房屋产权登记人与实际出资人不一致的情况。同时，由于借名买房人自身疏忽或过户条件限制等原因，借名买房人在购房后未能尽快与名义购房人办理房屋产权过户登记手续，由此便产生了相关的隐患。当名义购房人陷入诉讼案件，并被法院采取强制执行措施时，登记在其名下的房屋往往就成为了被执行的标的。那么，此种情形下，在案外人执行异议之诉中，借名买房人能否以其系案涉房屋的实际权利人为由排除法院的强制执行呢？

最高人民法院在2019年11月29日发布的《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释（一）》（向社会公开征求意见稿）中，对借名买房人提起的案外人执行异议之诉，提供了两种解决方案，具体如下：

方案一

金钱债权执行中，人民法院对登记在被执行人名下的财产实施强制执行，案外人以下列理由提起执行异议之诉，请求排除强制执行的，人民法院不予支持：（一）案外人借用被执行人名义购买不动产或者机动车等，其系被执行不动产或者机动车等的实际权利人。

案外人因借名所遭受的财产损失，可以依法向被借名者另行主张权利。

方案二

金钱债权执行中，人民法院对登记在被执行人名下的财产实施强制执行，案外人以下列理由提起执行异议之诉，请求排除强制执行，经查证属实，且不违反法律、行政法规强制性规定，亦不违背公序良俗的，人民法院应予支持：（一）案外人借用被执行人名义购买不动产或者机动车等，其系被执行不动产或者机动车等的实际权利人。

案外人利用借名方式隐匿违法犯罪所得、利用内幕信息实施股票证券交易等构成犯罪的，或者违反限购政策、资质管理等规定，或者规避执行的，应当依法追究其刑事责任或者按照有关法律法规政策处理。

两种方案从内容上来看，持完全对立的观点，除此之外现行的法律规定及司法解释，未明确规定在案外人执行异议之诉中，借名买房人能否以其系实际权利人为由排除法院的强制执行，由此导致司法实践中对于此类案件的处理存在较大争议。

在持肯定态度的借名买房类执行异议之诉案件中，法院从维护实际权利人合法权益的角度出发，依据《不动产登记暂行条例》第八条第三款“不动产登记簿应当记载以下事项： 

（一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；（三）涉及不动产权利限制、提示的事项；（四）其他相关事项”以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释一》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”之规定，认为房屋产权登记仅用于记载不动产自然状况和权属情况，仅具有不动产权利的推定效力，并不具有不动产实际归属的确定效力，在与真实权利状态不符的情况下，当事人可进行更正。若借名买房人能够证明已实际支付购房款，并且占有、控制或支配案涉房屋，则其享有足以排除法院强制执行的民事权益。

案例链接：（2017）津民申2041号、（2020）最高法民申4号

在持否定态度的借名买房类执行异议之诉案件中，法院从维护不动产物权登记公示公信效力的角度出发，认为借名买房协议只在当事人内部产生债权债务关系，不发生物权变动的效果，不能据此即认定借名人是案涉房屋的所有权人。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定进行登记，借名买房所购房产登记在名义人购房人名下，作为债权人的申请执行人的权益应当得到保护。

同时，借名买房行为具有一定的违法性，借名买房人将房屋登记在名义购房人名下系有意为之，并非客观的登记错误，借名买房人应自行承担相应的风险，其不能据此排除法院的强制执行。此外，在检索相关案例时，我们发现法院在裁判时还会关注借名买房人与名义购房人所签订的借名买房协议效力问题，在（2020）陕01民终8270号以及（2020）最高法民再328号案件中，法院认为借名买房人为规避国家限购政策而借名买房，损害公共利益和公共管理秩序，行为具有不正当性，借名买房协议应认定为无效，借名买房人不能排除法院对案涉房屋的执行。

在借名买房并不违反公序良俗原则、不存在无效事由的情况下，借名买房人可依据借名买房协议要求名义购房人将房屋过户至其名下，但此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权，在未经法定程序进行变更登记前，借名买房人不能据此直接被确认为房屋的所有权人，其享有的债权请求权不能排除法院的强制执行。

案例链接：（2019）最高法民申3598号、（2019）最高法民再29号、（2020）陕01民终8270号、（2020）最高法民再328号

实际上，上述两种观点的差异根源于对借名买房人权利性质上认定的不同。在持肯定态度的案件中，法院采用的是“物权说”的观点，即借名买房人系房屋事实上的所有权人，有权请求确认房屋归其所有，借名买房人实际上对案涉房屋享有物权，基于此借名买房人享有的物权优先于申请执行人享有的一般债权。在持否定态度的案件中，法院采用的是“债权说”的观点，即借名买房人与名义购房人之间关于房屋所有权归属的约定，仅在合同当事人之间产生债权债务关系，并不能据此直接产生设立房屋所有权的法律效果，借名买房人依据合同约定享有的是债权，该债权的内容为请求名义购房人将房屋转移登记至借名买房人名下，借名买房人享有的债权并不优先于申请执行人享有的债权。

对于此，笔者认为借名买房人不能以其系实际权利人为由排除法院的强制执行，理由如下：

首先，基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的方式进行登记，才能取得对抗第三人的法律效果。在借名买房关系中，借名买房协议仅在借名买房人与名义购房人之间产生债权债务关系，借名买房人可基于借名买房协议，要求名义购房人将房屋产权登记转移至自己名下，但不能据此直接产生物权变动的法律效果,其享有的系债权而非物权。因此借名买房人基于借名买房协议享有的债权并不优先于申请执行人享有的债权。

其次，就借名买房行为本身而言，往往是出于规避限购政策、享受优惠政策，甚至是隐匿个人财产等目的，该行为损害公共利益和公共管理秩序，不具有正当性，甚至具有违法性。借名买房人在选择以借名形式购买房屋时，应当预见到可能由此带来的风险，并承担此种风险产生的后果。在申请执行人的合法权益与借名买房人的权益产生冲突时，应优先保护申请执行人的权益，借名买房人应通过借名买房协议的约定向名义购房人主张自己的权利。

最后，从维护房地产市场稳定及司法秩序的角度出发，若支持借名买房人排除强制执行的诉讼请求，将会助长借名买房现象的增加，一方面会影响国家对房地产市场政策的调控，另一方面也违反了民事诉讼中的诚实信用原则，既会扰乱正常的司法秩序，也会造成司法资源的浪费。

综上所述，现行法律规定及司法解释虽未明确规定，借名买房人能否以其系实际权利人为由排除法院的强制执行，但从近年来的裁判案例来看，持“债权说”的观点在逐步增多，借名买房人基于借名买房协议享有的债权并不能优先于申请执行人享有的债权，借名买房人不能据此排除法院的强制执行。同时，法院在裁判时也更加关注采用借名买房形式购房背后的原因，侧重于维护公共利益以及公共管理秩序。因此，对于购房者来说，借用他人名义购房的风险在逐步上升，应谨慎选择。