房地产开发企业破产，国有土地使用权出让金能否优先受偿？

房地产开发企业的破产一直以复杂著称，在债权认定环节就与其他破产案件不同，其中建设工程债权认定、购房人债权的认定便存在诸多争议，树人律师也在此前的文章中为大家做过解析。今天，我们带大家看看房地产开发企业破产中的另一种特殊债权，国有土地使用权出让金。

很多新闻报道和文章将这一概念描述为“土地出让金”，事实上，这一描述是不准确的。一方面根据《中华人民共和国土地管理法》第五十五条规定“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地”，另一方面，使用集体土地的应当支付流转费用，也不存在出让金一说。所以一般描述中的“土地出让金”其准确名称应当是“国有土地使用权出让金”。那么，这类债权能否获得优先受偿呢？对此，理论界和实务界一直存在争议。

部分观点认为国有土地使用权出让金不宜优先受偿。

他们认为，《破产法》及相关司法解释对于优先受偿的债权有较为明确的规定。其中，《破产法》第一百零九条确定了有财产担保债权就特定财产享有优先受偿权利；第一百一十三条对破产财产的清偿顺序规定为，在优先清偿破产费用和共益债务后，按职工债权、税款债权、普通债权的顺序进行清偿。另外《海商法》确定了船舶优先权，《民用航空法》确定了民用航空器优先权，《民办教育促进法》、《商业银行法》、《保险法》也规定了民办学校、商业银行、保险公司等特殊主体破产时要对学生、储户、投保人等特定优先权人加以保护。除此之外最高人民法院还通过一些司法解释及批复给予了消费者购房人、建筑工程承包人等主体在企业破产中的优先权。

据此，部分观点认为，国有土地使用权出让金既不属于有财产担保债权，亦不属于破产费用、共益债务或者职工债权和税款债权的范畴，也没有其他法律及司法解释明确其金应当优先受偿。

也有部分观点认为国有土地使用权出让金应当优先受偿。

这些观点需要结合《破产法》和《预算法》来看，根据《预算法》第二十七条规定，“一般公共预算收入包括各项税收收入、行政事业性收费收入、国有资源（资产）有偿使用收入、转移性收入和其他收入”，国有土地使用权出让金很明显属于国有资源（资产）有偿使用收入，那么自然也和属于和税收收入一样的一般公共预算收入。同时，依据《预算法》第五十五条规定，“不得违反法律、行政法规规定，多征、提前征收或者减征、免征、缓征应征的预算收入”。从这一角度来看，国有土地使用权出让金同税收的确存在一定的相似性。

同时，该部分观点认为，《破产法》是作为审理企业破产案件的普遍性法律，适用于所有破产案件，故而仅作了普遍性事项的规定，不能涵盖所有问题。更何况，《破产法》的基本属性为程序法，虽然有部分实体处理的规定，但不改变其基本属性。首先，在企业的日常生产经营中，所有企业都会面临职工、税务等方面的问题，但绝大多数企业都不会涉及国有土地使用权出让事宜，《破产法》不可能把所有情况都优先考虑到；其次，《破产法》同样没有关于购房人优先权的明确规定，却在破产重整实践中给予了符合标准的购房人近乎绝对的优先权，类似的还有船舶、飞行器等特定物的优先权。所以应当将《破产法》综合各专门性的部门法进行体系化的扩大解释，而国有土地使用权出让金和税款一样同属于一般公共预算收入，自然具备和税款同样的地位，属于优先受偿的范畴。

《土地管理法》第五十五条规定“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地”，《不动产登记暂行条例实施细则》第三十四条也规定“申请国有建设用地使用权首次登记，应当提交下列材料：（三）土地出让价款、土地租金、相关税费等缴纳凭证”。

所以国有土地使用权出让金能否优先受偿需要以法院裁定受理破产时的缴纳情况分类讨论。

情况一：国有土地使用权出让金未缴纳完毕，相关权证未办理。

《破产法》第十八条规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行”，管理人则应当按照债务人财产最大化的原则，行使决定继续履行或者解除的选择权。一方面，《国有土地使用权出让合同》签订后，国有土地使用权出让金未缴纳完毕，相关权证未办理，属于“未履行完毕的合同”。另一方面，国有土地使用权一般需要通过招拍挂等形式取得，价格也不断攀升，继续履行能够实现债务人财产增加。管理人可以依照上述规定决定继续缴纳国有土地使用权出让金以获得国有土地使用权。为此支付的费用属于《破产法》第四十二条规定的“请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同”而产生的共益债务，由债务人财产随时清偿。

情况二：国有土地使用权出让金未缴纳完毕，相关权证已办理。

在树人律师看来，这种情况下的国有土地使用权出让金债权本就是一个因为违法行为才会产生的“畸形”债权，不应当优先受偿。

从前述规定可以看出，国有土地使用权出让金是房地产开发企业取得国有土地使用权必经的前置条件，不应当存在土地已由房地产开发企业使用而出让金未缴纳的情形。

一方面，国有土地使用权出让金债权的背后是行政机关的违法与违规操作，无论如何，一个违法违规行为导致的后果却需要法律对其优先进行保护都是不合理的；另一方面，破产企业财产有限，如果对《破产法》不加节制的无限扩大解释，赋予大量优先清偿的权利将对其他债权清偿产生巨大影响，这既是对其他债权人权利的损害，也不利于《重整计划》的表决通过。

此外，如果破产企业不再继续办理土地使用权相关权证，要求与土地管理部门解除《国有土地使用权出让合同》并返还已缴纳的土地出让金时则需另外讨论，不存在国有土地使用权出让金的清偿问题。