破产领域 | 篇七：房地产企业重整中解除抵押权登记问题的探讨
2020-12-30 14:34:41
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根据人民法院公告网及中指研究院数据显示，2019年共计有467家房地产破产，相较于往年，房地产企业破产的数量持续攀升。房地产行业作为资金密集型行业，整个开发过程从规划、取地、建设、销售都需要大量资金，许多房地产企业因为部分环节中资金周转出现问题而导致破产。那么如何在房地产企业重整中实现房屋续建、在建工程价值最大化及后续商品房登记交付？核心就在于抵押权人能否同意解除抵押登记释放资产价值。
A房地产企业因资金链断裂无法支付施工方款项，导致项目建设停滞，无法向购房人交房达两年，购房人、施工方及其他债权人情绪高涨，频频发生上访事件，造成严重的社会问题。为此，经债权人申请，法院受理债权人对A公司重整的申请。管理人接受指定后对A公司资产、债务构成，项目复建价值及复建成本进行了测算。
经测算认为项目后续复建资金缺口约2亿元，项目复建的资金来源只能锁定在房屋尾款、可售房屋及复建房屋产生收入上。鉴于A公司土地、在建工程均已向金融机构抵押，未售房屋的后续销售与抵押权之间发生了冲突。A公司管理人提出在确认抵押权人优先受偿权的基础上由抵押权人注销抵押登记，但未能取得抵押权人同意。管理人平衡担保物权实现和企业重整价值及全体债权人利益后，在重整计划中提出自重整计划批准之日注销抵押权。
我国《企业破产法》规定，重整程序中担保物权应暂停行使，但就是否能够解除抵押登记以释放资产价值，实现全体债权人利益，我国破产法并无明确规定。现就A公司重整计划中解除抵押权登记的合理性问题进行探讨：
在破产程序中，为实现个别债权人利益采取的措施都受到了限制。根据破产法规定，个别清偿撤销制度、程序中保全解除、诉讼执行程序中止、担保权暂停行使等制度，均旨在中止或限制为实现个别债权人利益的行为。正如许德风老师所说，如果没有中止、暂停制度，债权人会在债务人濒临破产时竭力瓜分、蚕食现有资产而忽略债务人的继续营业价值。使得通过破产程序清理债务人财产、实现资产价值最大化、全体权人公平清偿的目的丧失基础。
抵押权人对抵押物的优先受偿权在重整程序中通过法院裁定确认债权予以保障。抵押权人拥有对抵押物的变现权和优先受偿权，执行程序中，抵押权人可与债务人协议折价或以拍卖、变卖担保物所得价款优先受偿；不能协商一致的可申请法院拍卖、变卖。破产程序中，法律明确，对债务人享有债权的债权人应当通过向管理人申报债权行使权利。同时，根据《企业破产法》第七十五条规定，“对债权人特定财产享有的担保物权暂停行使”。
因此，抵押权人基于担保物的优先受偿权将通过债权申报、管理人审查、法院裁定债权金额和性质的方式进行确认，并通过重整计划确定的清偿规则予以保障。而抵押权人未能及时变现导致延缓清偿的资金损失和风险，笔者认为应当个案讨论，如抵押物是债务人重整所必需的资产，与整体资产分割拍卖将会导致抵押物和整体资产贬值或抵押物变现困难多轮流拍，反而会加重抵押权人变现资产的时间成本、资金损失和风险，这种情况下管理人、法院和抵押权人应当客观评估延期清偿所受到的损失。
重整中注销抵押权后进行项目复建、收取出售抵押物回款能够最大限度体现企业重整价值，而非变现抵押物情形下的清算价值，更能体现破产法立法本意，保障全体债权人利益。破产程序不应当是仅仅实现抵押权人权益的执行程序，破产重整程序中，保障抵押权人权利未受侵害的同时，被抵押的特定财产应当体现出重整价值，不能等同于清算程序中变现资产体现的价值。并且抵押权人对抵押物享有的是担保物权，其本质上是为保证债权的实现而存在，并非是绝对的变现权。房地产企业重整过程中注销抵押登记，启动项目复建、销售，撬动抵押物资产价值，增加偿债资金的方式，将会实现资产价值最大化，提高包含抵押权人在内的全体债权人的清偿额。
如果因抵押权人行使担保物权导致房地产企业后续项目复建、销售受到直接影响，甚至最终走向清算，这时候所有资产的价值都将不再是企业重整的运营价值而是清算价值。并且一般来说资产处置、变现的过程极其漫长，增加了资产拍卖的不确定性和税费成本。整个清算过程中虽然通过处置、变现担保物实现了清偿，但并未最大限度的体现资产价值，给抵押权人和其他债权人带来更多的清偿资源。
抵押权人并非抵押物上的唯一优先权人，即使重整失败转入清算亦不能保障抵押权人对抵押物享有唯一的优先受偿权。房地产企业重整中涉及建设工程承包方、购房人等多方主体，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，建设工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，而消费者购买商品房并已交付全部或大部分款项的，工程价款优先受偿权行使的范围不包括以上购房人购房的房产。因此，即便抵押权人不同意注销抵押登记，企业重整失败面临清算，清算中担保物的处置价款依然按照购房人取回权、工程价款优先受偿权和抵押权的顺位进行清偿。届时，清算过程中资产变现的不确定性、优先顺位债权、资产处置税费对偿债资源的挤占等因素将会直接影响抵押权人最终的优先受偿范围。并且房地产企业重整的案件中，涉及安置户、购房人、承包方、实际施工人等多方利益主体，稍有不慎将会激发大规模的群体性事件。
对于房地产企业重整中是否注销抵押权的问题上，个案因项目进度、建设成本、重整方投入等方面存在较大差异。经公开渠道检索，宣城市大唐万安置业有限公司、北海东鑫房地产开发有限公司、开平富琳裕邦房地产开发有限公司、重庆大丰房地产开发有限公等在重整计划中规定，自重整计划批准之日应当注销抵押登记或直接规定抵押权自法院批准重整计划之日消灭，如抵押权人未根据重整计划规定执行，管理人将向法院申请强制注销抵押登记，如对债务人或重整方造成损失的还将承担赔偿责任。
笔者认为在保障抵押权人优先受偿权不受损害、限制变现权行使期间的损失能够计算且得到保障的前提下，解除抵押权登记能够从体现企业重整价值、债权人权益保护、维持社会稳定等方面实现利益最大化。
