承租人逾期腾退房屋，出租人能否同时主张违约金和房屋占有使用费

房屋租赁合同中可能会约定房屋租赁合同履行期间届满或者被解除后，承租人逾期腾退房屋的按照一定的租金标准支付房屋占有使用费，同时逾期腾房的违约金，若承租人与出租人在履行合同过程中发生争议，二者同时主张能否得到人民法院的支持？因此，本文主要讨论承租人存在逾期腾房构成违约的情形下，出租人能否同时主张房屋占有使用费和违约金的问题。

对于出租人能否同时主张房屋占有使用费和违约金，人民法院对此有不同的观点：

一、违约金和房屋占有使用费不是同一概念，二者的责任不能互相涵盖，可并行适用

房屋占有使用费与违约金的性质不同，法律关系也不相同，承租人存在逾期腾房构成违约，其应当支付房屋占用使用费的理由在于其无权占有使用租赁房屋应当支付的合理对价。房屋租赁合同中约定的违约金，是出租人与承租人对违约导致损失金额的预定，系双方的约定，属于双方当事人意思自治的范畴。

根据浙江省杭州市中级人民法院审理的（2019）浙01民终6286号民事判决书认为：（三）关于占有使用费的支付。《租赁合同》期限届满后，韩穆撒维未依法及时腾空并返还房屋，其应当支付自合同期限届满之次日至其实际将租赁房屋腾空并返还给曹先谟之日止的占有使用费。因此，原审法院判定由韩穆撒维向曹先谟支付相应期间的占有使用费，也无不当。关于占有使用费的计算标准，原审法院参照涉案《租赁合同》约定的租金标准进行计算，应属合理，故应予以确认。（四）关于逾期腾退房屋违约金的支付。涉案《租赁合同》约定，若不再续签，按时搬空交房，逾期交房按每日500元支付违约金。本案中，韩穆撒维在租赁期限届满后逾期腾退房屋的事实确凿，故曹先谟有权依据合同约定要求韩穆撒维承担逾期腾退房屋的违约金。关于逾期腾退房屋违约金的计算方式。首先，关于违约金的计算标准。依据《租赁合同》约定及相关案件事实，原审法院所酌情确定的违约金计算标准，已适度平衡了双方当事人之间的利益，尚在合理范围内，故应予以确认。

二、因出租人主张的房屋占有使用费已得到支持，承租人逾期腾退房屋造成的损失能够得到弥补，不应再支持出租人主张的逾期不腾退房屋的违约金

根据江苏省苏州市中级人民法院（2017）苏05民终4430号民事判决书：关于苏宁公司主张的房屋使用费。鉴于涉案房屋租赁合同于2016年10月23日解除，合同解除后韩春雨应及时向苏宁公司交还涉案房屋。现韩春雨占用房屋经营直至2016年12月15日，应支付苏宁公司2016年10月24日至2016年12月15日期间的房屋使用费。至于房屋使用费标准，苏宁公司主张按合同约定的解约前最后一期固定租金标准（即22022.27元/月）计算于法有据，法院对此予以支持。虽韩春雨未按约在合同解除后及时交还涉案房屋，然在法院已支持苏宁公司主张的解除合同次日至实际交还房屋期间房屋使用费的情形下，苏宁公司未能及时收回涉案房屋的损失已得到弥补，故对苏宁公司再行主张要求韩春雨支付逾期交还商铺违约金的诉讼请求不予支持。

三、出租人同时主张逾期腾房造成的房屋占有使用费及违约金，构成重复主张，应当以出租人的实际损失为基础，优先支持违约金

江苏省南京市中级人民法院审理的2016）苏01民终10150号民事判决认为：上诉人栖霞区房屋征收办既主张被上诉人张勇给付逾期交房的占有使用费，又主张逾期交房的违约金。张勇在房屋租赁合同到期后无权占有使用涉案房屋，栖霞区房屋征收办主张的占有使用费实际系对损失的主张，因此栖霞区房屋征收办对逾期交房造成的损失和违约金重复主张，本院认为应以实际损失为基础，支持栖霞区房屋征收办的违约金主张。栖霞区房屋征收办和张勇约定逾期交房一日，应支付月租金10%的违约金，该标准明显高于栖霞区房屋征收办的损失，本院酌定按照栖霞区房屋征收办损失的1.3倍计算违约金，即张勇应按照每年22.3万元×1.3=28.99万元（即每日794元）的标准支付上诉人栖霞区房屋征收办违约金。

综上所述，承租人逾期腾退房屋，应当向出租人支付其占有使用期间的房屋占有使用费，该费用属于出租人实际利益的损失。但是，承租人逾期腾退房屋造成的损失不仅仅是房屋占用费损失，还包括出租人收回房屋另行出租等预期利益的损失。因此，房屋占有使用费并不能完全涵盖出租人作为守约方所遭受的全部损失。房屋租赁合同约定的承租人逾期腾退房屋而产生的违约金，源于双方当事人的约定，是指双方当事人对违约导致的损失金额的预定，目的在于发挥违约金的预防作用，督促双方当事人依约履行合同。由此看见，房屋占有使用费也并不能涵盖违约金所涵摄的范围，同时主张逾期腾房造成的房屋占有使用和违约金并不矛盾。

笔者认为，承租人逾期腾退房屋，支付违约金与支付房屋占有使用费，属于不同的法律行为产生的不同法律后果，相互并无矛盾，但法院在审理过程中基本都会结合承租人违约情形、出租人的损失、违约金的补偿性和惩罚性等性质酌定对约定的违约金进行调整。